債權轉讓引起的欠款糾紛如何處理

債權轉讓主要在債權人與受讓人之間完成的，我們在辦案時要注意合同的實質法律關系。債權轉讓引起的欠款糾紛如何處理需要結合以下案例討論：

【案例】

委托人(原告)：**星聞顧問管理有限公司(甲公司)

被告：購買麒麟錦城20幢X室的房主

第三人：開發商

案由：債權轉讓引起的欠款糾紛

案件事實：

原告甲公司為第三人丙公司代理銷售其開發的麒麟錦城項目的商品房，后因第三人拖欠原告甲代理傭金若干，原告起訴第三人至法院(本所戎霞律師代理)，經法院主持調解，雙方達成一致，其中《調解協議》第一款約定，“乙方(即第三人)以麒麟錦城20幢X室商鋪(總房款為139萬元)沖抵甲方部分代理傭金，乙方于2008年12月31日前憑甲方(即原告)書面通知與甲方或甲方指定的第三人辦理X室屋買賣開票、簽約等手續，X室業主房款由業主向甲方直接支付，乙方對此無權主張”?！墩{解協議》簽訂后，2008年11月3日，第三人向原告出具了收到X室房款139萬元的收據，被告僅支付原告126萬元，尚余13萬元未支付;2008年11月9日，甲公司與被告簽定《購房協議》，約定被告應在2009年1月15日前支付X室房屋尾款10萬元，另外3萬元予以優惠，如未能在上述期間支付則取消優惠，同時雙方約定將室內四個安置有消防、電信等公共設施的門洞予以堵上，否則被告有權拒付款項;2008年11月24日被告乙方與第三人簽訂了關于X室房屋的買賣契約，根據《調解協議》的約定，由原告直接向被告收取相應的房款，但被告僅支付了人民幣126萬元，尚有13萬元未支付。

原告遂以乙方違約為由起訴，并提出以下要求：

1、依法判令被告立即支付剩余房款人民幣13萬元;

2、依法判令被告承擔本案訴訟費用。

【律師分析】

代理律師在了解清楚事實經過后，主要思路如下：原告系因受讓第三人的債權才與被告產生債權債務法律關系，而非房屋買賣的物權轉移的法律關系;房屋買賣關系存在于被告與第三人之間;原告無權做出堵洞的承諾，該約定系違反公共利益的無效約定。

代理律師接受委托后，了解相關的情況，并圍繞爭議焦點，搜集了以下證據：1、《調解協議》，原告與第三人約定將麒麟錦城20-X室房款作為傭金，由原告直接向購房業主收取房款139萬元;2、《商品房買賣契約》，被告與第三人丙公司已經簽署麒麟錦城20-X室《商品房買賣契約》，總價為139萬元;3、《證明》，購房業主即被告僅支付X室房款126萬元給原告，尚有余款13萬元未支付;4、其他證據書面材料。

通過上述證據可以看出，原告甲與第三人丙之間的債權轉讓關系成立并有效，原告甲公司有權向被告乙主張債權，并要求乙給付欠余房款13萬元。

本案中對于被告乙的違約，代理人重點論述了本案的合同的法律關系及協議的部分無效性：1、原告向被告索要的是第三人債權轉讓后其尚未履行完畢的債務，這種債權轉讓與房屋產權轉讓是有本質區別的;2、本案的房屋買賣關系存在于被告與第三人之間，原被告之間簽定的這份協議主要就是對原告受讓的債權如何履行的協議，是被告對該債權轉讓行為認可的書面證據，而并非原被告之間的房屋買賣協議，原告與被告簽定房屋買賣合同一定是要以原告是產權人這個前提的，而原告始終只是第三人的代理人;3、被告對原告支付10萬元尾款是附條件的要求，法律要求所附的條件必須是合法的、可以實現的條件，而被告提出來堵洞的要求本身違反了消防、通信等的相應規定，根本就是侵犯公共利益，擾亂社會秩序，違背公序良俗，其又明確表態不愿意退房，被告的堵洞主張并無法律依據，應為無效約定;4、被告未能及時付款，3萬元優惠不能享受。

【審判結果】

南京江寧區人民法院(2009)江寧民二初字第XX號判決書，判決被告發生效力之日起10內給付原告購房款130000元，并償付逾期付款利息(自2009年1月26日起，按照中國人民銀行同期貸款利率計算至本判決確定之日起);法院認為，被告人乙認購第三人丙公司開發的麒麟錦城20幢X室商鋪購房款139萬元沖抵其所欠原告甲公司部分代理傭金，之后甲公司又與乙簽訂《購房協議》，載明已付房款及尚欠房款的事實，顯然，甲公司有權向乙方主張債權，并要求乙方給付余欠房款。由于房屋內的管道井門系公用設施維修通道，依法不得擅自封堵，故甲乙基于此約定無效，被告乙方未能在約定的期限內付清房款，故其不應繼續享受原告甲公司給予的房款優惠，并應向原告甲公司償付逾期付款的銀行利息。

【律師建議】

債權轉讓主要在債權人與受讓人之間完成的，債權轉讓與房屋產權轉讓的區別在于債權與物權的區別，兩者性質不能相提并論，所以我們在辦案時要注意合同的實質法律關系。另外，很多人買房或賣房的時候都會簽訂附條件的合同，這就需要注意所附的條件：1、條件必須是將來發生的事實，已經發生的事實不能作為條件;2、必須是不確定的事實，即是否發生當事人不能精確預料的;3、條件必須合法，不能以違反法律、行政法規和社會公德的事實作為條件;4、條件必須可能，不能以不可能發生的事實作為條件。只有注意到這些，所簽訂的附條件的合同才能更好的維護雙方的權益。