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剛剛簽訂合同想退房,違約金需要支付嗎?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 157人看過

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近年來,有很多人因為購房而和售樓部鬧矛盾,其中大都是關(guān)于違約金的問題。例如,有的人剛剛簽訂合同想退房,違約金需要付嗎?哪些情形下是可以退房的,下面筆者就為大家介紹一下剛剛簽訂合同想退房,違約金的相關(guān)問題。

一、剛剛簽訂合同想退房,違約金需要支付嗎

已經(jīng)簽署了預(yù)售房屋合同,按照法律規(guī)定,合同自簽訂之日起生效。也就是說如果綠地已經(jīng)蓋章了的話,你們合同就成立并生效了,雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)。

現(xiàn)在是你本人要違約,在賣方?jīng)]有過錯且你本人又沒有正當(dāng)理由的情況下,你當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任是什么,合同中在逾期付款的條款中會有明確的約定,30天內(nèi)一般就是付違約金,30天外一般是開發(fā)商有權(quán)解除合同并要求你賠償違約金(你可以算一下違約金多少)。

還有就是應(yīng)該看看合同補(bǔ)充協(xié)議中是否有約定說你單方解除合同,需要承擔(dān)的違約責(zé)任(有的合同會約定合同總價款的10%)。

二、從目前的法律規(guī)定與法院審判實踐來看,可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

1、約定條件,是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過一定期限,購房者可以要求退房。另外,購房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書、房屋交付后在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則,雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件,且購房者又能證明該條件成立,若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識時,起訴至法院要求退房,一般都會得到法院的支持。

2、法定條件,是指根據(jù)法律的規(guī)定,當(dāng)一方當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒不履行購房合同義務(wù)的,購房者可以退房的條件。總之,綜合起來出現(xiàn)下列情況的,購房者可以要求退房:

(1)開發(fā)商延遲交付房屋。這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情形。在購房合同中,雙方當(dāng)事人一般都要約定開發(fā)商交房的時間以及在超過約定期限交房的違約責(zé)任。一般情況下,開發(fā)商與購房者在購房合同中約定了交房時間后,購房者卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。此時購房者可以向開發(fā)商發(fā)出催告通知,如果開發(fā)商超過3個月還不履行交房義務(wù),購房者就可以與開發(fā)商解除購房合同,要求開發(fā)商退房。

(2)開發(fā)商在沒有商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋,在規(guī)定的期限內(nèi)開發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證的,購房者可以要求退房。前面曾經(jīng)提到過,開發(fā)商在預(yù)售房屋的時候,需要取得相關(guān)部門的批準(zhǔn),尤其是要取得建設(shè)部門頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證時就對外預(yù)售房屋屬于違規(guī)操作,其與購房者簽署的購房合同屬于無效合同(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效)。對于無效的購房合同,應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀,即購房者應(yīng)當(dāng)騰空房屋或者與開發(fā)商解除期房合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購房者交付的房款及其利息返還給購房者。上述情況不包括開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的情形。

(3)開發(fā)商與購房者簽訂的購房合同無效,購房者可以要求退房。根據(jù)《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定,合同無效的直接結(jié)果是因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還,具體到購房合同上就是購房者退還房屋,開發(fā)商退還購房款。從實踐上來看,造成購房合同無效的常見情形有:

①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)。主要是房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的、該房屋權(quán)屬有爭議、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。

②開發(fā)商存在欺詐情形。購房者以此項理由請求退房,在實際中法院支持的并不多,主要因為購房者對開發(fā)商存有欺詐的故意與欺詐事實的舉證比較困難。要防止此種情形的出現(xiàn),購房者應(yīng)盡量要求開發(fā)商將其每一項承諾落實為文字并予以簽章認(rèn)可。

(4)開發(fā)商擅自變更設(shè)計規(guī)劃,影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸和朝向,影響購房者居住的,購房者可以要求退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房:買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”根據(jù)上述的規(guī)定可知,開發(fā)商在經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)和設(shè)計單位同意變更設(shè)計的情況下,應(yīng)當(dāng)書面通知購房者,告知變更設(shè)計規(guī)劃的事實。如果變更設(shè)計規(guī)劃影響到房屋的質(zhì)量或使用功能的,購房者是有退房的權(quán)利的。開發(fā)商此時應(yīng)當(dāng)向購房者返還購房款,并且支付利息。

(5)無法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購房合同時,購房者除一次性付款或分期付款外,一般的情況下,都在購房合同中對商業(yè)貸款或公積金貸款有約定。如果是公積金貸款,需要開發(fā)商出具相關(guān)資料,交由公積金管理部門審核,如果開發(fā)商提供的資料不具備公積金貸款條件的,購房者因此而不能取得公積金貸款的,購房者就可以要求退房。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”根據(jù)上述的規(guī)定可知,購房者未能取得銀行商業(yè)貸款,導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,雙方當(dāng)事人可以解除購房合同。即購房者可以要求退房,開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)將購房者支付的購房款及利息予以返還。

(6)開發(fā)商在購房合同約定的時間內(nèi)未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)法律的規(guī)定,由于開發(fā)商的原因,購房者在購房合同約定的期限內(nèi)超過一年以上仍然無法得到產(chǎn)權(quán)證,購房者就可以要求退房,并且可以要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失。另外,由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范,一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生,導(dǎo)致購買這些樓盤的購房者入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證,對此種情況,購房者也可以要求退房,并讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

(7)房屋面積誤差超過3%,購房者可以選擇退房。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條第(2)項規(guī)定:“面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%a)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人:房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”根據(jù)上述的規(guī)定可知,如果開發(fā)商交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),購房人是不能要求退房的,如果房屋面積誤差比絕對值超出3%,購房者是可以要求開發(fā)商退房的,并有權(quán)要求開發(fā)商返還購房款及利息。但在實踐中,房屋面積誤差比絕對值超出3%,購房者很少會去選擇退房,此時選擇開發(fā)商承擔(dān)法定賠償責(zé)任會對購房者更有利,更何況是在房價上漲幅度較大的時期。

(8)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者是房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”,目前北京房地產(chǎn)市場較少發(fā)生,但在外地房地產(chǎn)市場,開發(fā)商承建的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的情況時有發(fā)生。若出現(xiàn)上述情況,開發(fā)商是難以拿到《竣工備案表》的,亦無法按約定的交房時間向購房者交付房屋。此時,購房者可以請求解除購房合同,并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

(9)因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致嚴(yán)重影響正常居住使用的,購房者可以選擇退房。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第1款規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”根據(jù)上述規(guī)定可知,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,購房者是可以要求開發(fā)商退房的,并有權(quán)要求開發(fā)商賠償其經(jīng)濟(jì)損失,其向法院提起的訴訟請求也會得到支持的。但是,一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的,主要是指房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)空氣質(zhì)量的或房內(nèi)噪聲大,影響購房者身體健康和居住的情況等。

(10)開發(fā)商把出售的房屋抵押給第三人或?qū)⒎课萦殖鲑u給第三人。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或?qū)⒎课莩鍪劢o購房者后,又將房子抵押給他人,或直接將房屋又出售給第三人,購房者在查明情況屬實后,就可以要求開發(fā)商退房,并且有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失以及違約責(zé)任。

以上就為大家解決了剛剛簽訂合同想退房,違約金方面的問題,如果賣方無過錯的話,主要還是看合同上的規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金。實際上,購房者可以提前和開發(fā)商約定好約定可以退房的條件,這樣可以省去不必要的麻煩。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸四川律師。


合同沒寫違約金金額,還可以要求違約金嗎?

合同違約金最高額是多少?

沒有違約責(zé)任條款的合同是無效的嗎?

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1993年開始執(zhí)業(yè)至今,在民商事和刑事訴訴舉證質(zhì)證等開庭有獨(dú)到之處。

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