【案情介紹】
2006年年4月11日,張某夫婦因經(jīng)營之需向李某借款56萬元,雙方在借條中約定:借期為兩年,月息為20‰,2008年4月10日還清全部借款;如不能按時償還,張某夫婦以自己所有的六間房屋折價(jià)后抵償債務(wù)。借款到期以后,張某夫婦未能歸還,原告李某訴訟到法院,要求被告張某夫婦辦理六間房屋的過戶手續(xù)。被告張某夫婦委托的曾*前律師在本案庭審中提出,張某夫婦和李某雖然在借條中約定如張某夫婦不能按時還債以自己所有的六間房屋抵償債務(wù),但是因?yàn)闆]有辦理房屋抵押登記手續(xù),因而關(guān)于以房地產(chǎn)抵債的約定無效。
【案件處理】
法院經(jīng)審理認(rèn)為,張某夫婦向李某借款的事實(shí)成立,但雙方在借款中約定張某夫婦不能按時還債以自己所有的六間房屋抵償債務(wù),由于沒有辦理房屋抵押登記手續(xù),因而關(guān)于以房地產(chǎn)抵債的約定無效,該約定是一個流質(zhì)契約。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十條、四十一條、四十二條及其司法解釋第五十六條、五十七條的規(guī)定,以房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記而沒有登記,應(yīng)確認(rèn)抵押權(quán)不成立。原告要求按約辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的請求不能得到支持。
【曾律師評析】
本案所涉及到的法律關(guān)系和民事行為的性質(zhì)以及法律適用有一定的復(fù)雜性。
1、《擔(dān)保法》以房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)抵押必須辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效,這種登記在法律上稱為“絕對登記”或“設(shè)權(quán)登記”。原被告在借條中以房地產(chǎn)抵押,未辦理抵押權(quán)登記,抵押權(quán)不成立。
2、《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定:“設(shè)立抵押合同時,抵押人和抵押權(quán)人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”這是關(guān)于流質(zhì)契約的規(guī)定。所謂流質(zhì)契約,是指當(dāng)事人在簽訂抵押合同時,或者債權(quán)清償期屆滿前,約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的契約。法律禁止流質(zhì)契約主要是因?yàn)?第一、從債務(wù)人角度,債務(wù)人為經(jīng)濟(jì)困難所迫,債權(quán)人乘人之危,以抵押人價(jià)值較高的抵押物擔(dān)保小額債權(quán),與債務(wù)人訂立流質(zhì)契約,損害抵押人的利益。從債權(quán)人的角度,抵押權(quán)設(shè)定后,抵押物價(jià)值下降,低于所擔(dān)保的債權(quán),對債權(quán)人也是不公平的。因此,禁止流質(zhì)契約的目的,既是為了保護(hù)抵押人的利益,也是為了保護(hù)債權(quán)人的利益,體現(xiàn)民法的公平、等價(jià)有償原則。第二、顯失公正、重大誤解簽訂的流質(zhì)契約,債務(wù)人雖然可以行使撤銷權(quán),但是意思表示不真實(shí)導(dǎo)致合同無效或者可撤銷屬于彈性條款,債務(wù)人不能舉證證明,法院很難認(rèn)定合同無效或者撤銷合同。因此,由法律直接規(guī)定流質(zhì)契約無效,能更好地保護(hù)抵押人的合法權(quán)益。第三、禁止流質(zhì)契約是抵押權(quán)的本質(zhì)屬性所要求的。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán),未經(jīng)折價(jià)或者變價(jià)預(yù)先將抵押物轉(zhuǎn)移于抵押權(quán)人所有,違背了抵押權(quán)的價(jià)值權(quán)屬性。本案原被告簽訂借款合同時約定以房地產(chǎn)抵償債務(wù),根據(jù)物權(quán)法定的原則,違背了流質(zhì)契約禁止的規(guī)定,即使原被告補(bǔ)辦了抵押登記手續(xù),使抵押權(quán)成立,法院也不能依原被告約定的內(nèi)容直接讓被告辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù),只能確認(rèn)流質(zhì)契約無效。
3、法院對本案的審理結(jié)果以及有關(guān)的法律規(guī)定給各位讀者提了個醒:平常的經(jīng)濟(jì)交往中,在借條中約定以房屋抵償債務(wù)的做法非常普遍,但是這種約定沒有法律效力。債權(quán)人在這種情況下可以彌補(bǔ)的辦法是,及時和債務(wù)人簽訂抵押合同,并且到當(dāng)?shù)氐姆课莨芾聿块T辦理房屋抵押登記手續(xù)。如果債務(wù)人按時償還債務(wù),債權(quán)人可以向法院起訴要求以該抵押登記的房屋變賣后的價(jià)款償還債務(wù)。
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