一、房屋認購的法律效力屬于正式簽合同了嗎?
不是,商品房認購書具有合同的法律效力,一旦簽署,即對雙方當事人產(chǎn)生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心,尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同,從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題。
導致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在:根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定,當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保,如果給付定金的一方拒絕訂立合同,無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同,應當雙倍返還定金。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著,《商品房認購書》中一旦約定了定金,如果不想簽訂《商品房買賣合同》,開發(fā)商就有權“不返還”。當然,如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》,就要雙倍返還。
二、購買商品房有什么流程?
(1)簽訂認購書,并按開發(fā)商要求交納定金或預付款;
(2)簽訂商品房買賣契約,按契約約定交付房價款;
(3)辦理商品房抵押貸款的,應與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》;
(4)買賣雙方到市房屋土地管理局辦理登記備案;
(5)購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù);
(6)購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關物業(yè)管理公司簽訂有關物業(yè)管理公約及其有關附件;
(7)辦理產(chǎn)權過戶手續(xù),購房者領取房屋產(chǎn)權證。
三、售樓處買房子注意事項有哪些?
(一)查詢商品房的合法性
購房者在選購房屋時,要注意購房時的合法性,如果盲目購房,很可能會給你今后生活帶來許多棘手的問題。因此,在購房時,要注意“五種房屋”不能買和注意查看房產(chǎn)商在銷售商品房時應具備的“五證”和“二書”。
“五證”:一是違法或違章建筑的房屋;二是房屋使用權不能買賣,房屋產(chǎn)權有糾紛或者產(chǎn)權未明確的房屋;三是教堂、寺廟等宗教建筑;四是著名建筑物或文物古跡等需加以保護的房屋;五是國家建設需要,征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋。“五證”即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。“二書” 是:住宅質(zhì)量保證書;住宅使用說明書。
(二)進行實地調(diào)查
購房者根據(jù)所收集的購房信息和查看了一些證書后,還必須進行實地察看,不能單憑房地產(chǎn)開發(fā)商的介紹就信以為真,還要做到眼見為實。購房者在察看房屋時,務必全面仔細。在察看房屋的內(nèi)部時,要對房屋的建筑面積、使用面積的大小、房屋的建筑質(zhì)量、裝修標準、裝修質(zhì)量、房屋的附屬設備是否完備、房間的隔音效果如何、天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞、內(nèi)部設計是否合理等方面進行仔細考察;對房屋外部進行察看時,要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等處的情況。另外,還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種配套設施的設置等情況進行加以了解和察看。
(三)簽訂好房屋買賣合同
購房者在簽訂合同時,一定要堅持使用國家認定的《商品房購銷合同》的規(guī)范文本(各地工商部門有該文本),不要使用房地產(chǎn)商單方面制定的合同文本,以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。辦理手續(xù)的最后一關是辦理房屋產(chǎn)權過戶登記,含房屋土地的產(chǎn)權證明。至此購房全過程才能結束。
(四)一般來說購買房屋均需向銀行借貸部分款項。怎么貸款?能貸多少?利率如何?首先應該到自己熟悉的銀行貸款部門了解借錢情況,根據(jù)自己的收入,看銀行能借多少,在加上自家的儲蓄,你就能確定自己能負擔多少錢的住房。最好能從銀行得到一份貸款同意書。特別在安排每月還款時,一定要根據(jù)自己的家庭實際經(jīng)濟能力選擇合適的可負擔的還款計劃。有的朋友將房屋出租部分的收入作為收入來源考慮,對此一定要對房屋空置率(風險)有一個考慮,避免經(jīng)濟出現(xiàn)困境。
買過房的業(yè)主都知道,正式簽合同之前都會先簽訂認購協(xié)議書的,購房人不要輕視認購協(xié)議書,對于開發(fā)商來說也是一樣的,開發(fā)商如果后期不和業(yè)主簽正式合同的話,開發(fā)商也要承擔違約責任。買房不是買其他東西,沒有考慮好的情況下千萬不要輕易做決定,簽任何的書面協(xié)議都不是開玩笑的。
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