一、購(gòu)房定金合同毀約如何處理?

購(gòu)房定金合同毀約的處理方式是適用定金罰則。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”相對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)合同訂立前先行訂立的預(yù)約合同。

在“開(kāi)發(fā)商嫌房子賣(mài)賤反悔”案中，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成了違約，應(yīng)按“定金罰則”向消費(fèi)者支付雙倍定金40萬(wàn)元。所謂定金罰則，是指約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。支付定金的一方履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回，若違約則無(wú)權(quán)要求返還。收定金的一方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

二、買(mǎi)學(xué)區(qū)房不能入讀名校追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任嗎

雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將關(guān)于學(xué)校的情況寫(xiě)入合同，但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。”

該條款的意思是，如果開(kāi)發(fā)商廣告中的說(shuō)明和允諾具有具體確定的特征，而且能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響的，即使該部分內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，如果開(kāi)發(fā)商違反廣告內(nèi)容約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但值得注意的是，在實(shí)際的訴訟過(guò)程中，很多業(yè)主卻未能根據(jù)開(kāi)發(fā)商的廣告等相關(guān)內(nèi)容勝訴。因此，開(kāi)發(fā)商即便承諾小區(qū)會(huì)建造學(xué)校，也無(wú)法保證只要是小區(qū)業(yè)主子女就能不繳納贊助費(fèi)、享受地段生待遇入讀，因?yàn)榈囟蝿澐謱儆诮逃值氖虑椋⒎情_(kāi)發(fā)商可以控制的范圍，因此對(duì)孩子無(wú)法按照地段生待遇入讀的問(wèn)題，自然也就無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。

業(yè)主能追究責(zé)任的只能是開(kāi)發(fā)商未能將配套學(xué)校建好并按時(shí)交付給教育局的行為，至于按時(shí)交付但學(xué)校未能準(zhǔn)時(shí)開(kāi)學(xué)的，也屬于教育局控制的范圍，難以追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。此外要注意，如果購(gòu)房者本身存在超生或沒(méi)有當(dāng)?shù)貞?hù)口等情況，孩子因此而未能入讀的話(huà)，那開(kāi)發(fā)商就更加沒(méi)有責(zé)任了。

在當(dāng)代社會(huì)，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，可能為了確保日后肯定會(huì)購(gòu)買(mǎi)房屋，所以會(huì)繳納一定的定金，這里的定金在相關(guān)的法律當(dāng)中是有一定的效力的，所以在日后發(fā)生違約時(shí)，可以適用定金罰則，對(duì)此要求承擔(dān)違約責(zé)任。

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