一、購房定金合同毀約如何處理?
購房定金合同毀約的處理方式是適用定金罰則。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”相對商品房買賣合同而言,認購書是買賣合同訂立前先行訂立的預(yù)約合同。
在“開發(fā)商嫌房子賣賤反悔”案中,開發(fā)商構(gòu)成了違約,應(yīng)按“定金罰則”向消費者支付雙倍定金40萬元。所謂定金罰則,是指約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。支付定金的一方履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回,若違約則無權(quán)要求返還。收定金的一方違約的,應(yīng)雙倍返還定金。
二、買學(xué)區(qū)房不能入讀名校追究開發(fā)商責(zé)任嗎
雖然開發(fā)商沒有將關(guān)于學(xué)校的情況寫入合同,但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。”
該條款的意思是,如果開發(fā)商廣告中的說明和允諾具有具體確定的特征,而且能對房價產(chǎn)生重大影響的,即使該部分內(nèi)容沒有寫入房屋買賣合同當(dāng)中,也應(yīng)視為合同內(nèi)容,如果開發(fā)商違反廣告內(nèi)容約定,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但值得注意的是,在實際的訴訟過程中,很多業(yè)主卻未能根據(jù)開發(fā)商的廣告等相關(guān)內(nèi)容勝訴。因此,開發(fā)商即便承諾小區(qū)會建造學(xué)校,也無法保證只要是小區(qū)業(yè)主子女就能不繳納贊助費、享受地段生待遇入讀,因為地段劃分屬于教育局的事情,并非開發(fā)商可以控制的范圍,因此對孩子無法按照地段生待遇入讀的問題,自然也就無法追究開發(fā)商的責(zé)任。
業(yè)主能追究責(zé)任的只能是開發(fā)商未能將配套學(xué)校建好并按時交付給教育局的行為,至于按時交付但學(xué)校未能準(zhǔn)時開學(xué)的,也屬于教育局控制的范圍,難以追究開發(fā)商的責(zé)任。此外要注意,如果購房者本身存在超生或沒有當(dāng)?shù)貞艨诘惹闆r,孩子因此而未能入讀的話,那開發(fā)商就更加沒有責(zé)任了。
在當(dāng)代社會,現(xiàn)在購買房屋的時候,可能為了確保日后肯定會購買房屋,所以會繳納一定的定金,這里的定金在相關(guān)的法律當(dāng)中是有一定的效力的,所以在日后發(fā)生違約時,可以適用定金罰則,對此要求承擔(dān)違約責(zé)任。
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