一、房貸合同毀約如何來(lái)進(jìn)行處理?

房貸合同毀約的處理方式是應(yīng)當(dāng)按照合同當(dāng)中所約定的定金來(lái)進(jìn)行雙倍賠償。在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常采取商品房預(yù)售的方式籌集開(kāi)發(fā)資金。商品房預(yù)售時(shí)，買賣雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議，由買受人交納一定數(shù)量的定金，作為對(duì)雙方簽訂正式合同的擔(dān)保。

上述定金由買賣雙方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定，具有我國(guó)《合同法》規(guī)定的定金的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)收回定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的;定金是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當(dāng)事人保證與對(duì)方簽訂正式合同。

由于《合同法》未規(guī)定訂約定金，故在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議很大。于2003年6月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條對(duì)訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)上述規(guī)定，毀約后定金能否退還，則要根據(jù)不同情況進(jìn)行處理。對(duì)于一手房買賣，購(gòu)房人同開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書并交付了定金，若購(gòu)房人在新政出臺(tái)后，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌不按照約定時(shí)間去簽訂正式合同，則要承擔(dān)違約責(zé)任，定金不能要回。如果按照約定時(shí)間同開(kāi)發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵?wèn)題，雙方就認(rèn)購(gòu)書中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定，買方無(wú)法貸款購(gòu)房，則可視為情勢(shì)變更，在沒(méi)有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則免除買方的責(zé)任，定金應(yīng)予退還。

而對(duì)于二手房買賣，買方簽約并交了定金后，若預(yù)期房?jī)r(jià)下跌而毀約，定金也要被沒(méi)收。此外，買方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償賣方的預(yù)期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)迅速下跌，買方毀約，導(dǎo)致賣方因房?jī)r(jià)貶值損失50萬(wàn)，則賣方除沒(méi)收定金外，認(rèn)為仍不足以彌補(bǔ)損失，可以向買方追討房屋貶值損失。

二、交購(gòu)房定金需注意什么?

1、定金不能超過(guò)房?jī)r(jià)的20%。

2、如果購(gòu)買的是期房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向出示預(yù)售許可證，如果購(gòu)買的是現(xiàn)房，那開(kāi)發(fā)商應(yīng)該向你出示大產(chǎn)證，住宅使用證及商品房質(zhì)量保證書。

3、房款是直接支付給開(kāi)發(fā)商的，如果你覺(jué)得想留下痕跡為以后有糾紛做鋪墊的，就向開(kāi)發(fā)商要銀行賬戶，直接劃入開(kāi)發(fā)商賬戶，自己留好存根，在備注里注明是誰(shuí)購(gòu)買哪套房子的房款。

4、按現(xiàn)在政策，只有沒(méi)有中華人民共和國(guó)身份證的人(包括軍官證)，才要公證，例如持護(hù)照、回鄉(xiāng)證、大陸來(lái)往證的。

在購(gòu)買房屋的時(shí)候都必須要非常的謹(jǐn)慎，因?yàn)楹芏嗟娜藛T他們擔(dān)心這個(gè)房屋日后不會(huì)發(fā)生交易，并且對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)的話，他也擔(dān)心房屋賣不出去，所以在雙方都有意向的情況之下就會(huì)簽訂預(yù)售合同，此時(shí)是可以做出一定的限制的。

如何預(yù)防買賣合同違約？

買房違約的責(zé)任應(yīng)該如何承擔(dān)

單方面終止合同違約金比例是多少？