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寧波
出租方提前解除租賃合同怎樣才能不承擔違約責任
一、出租方提前解除租賃合同怎樣才能不承擔違約責任
如果在解除時，雙方協商一致解除而不承擔違約責任，當然可以不承擔。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
1、雙方可以在租賃合同中先明確約定，發生何種情況，合同自動解除，雙方不須承擔違約責任。
比如約定房屋需要拆遷、承租人工作地方發生重大變化等等，當然，如果有這些情況發生，也應該給另一方保留必要的準備時間才算合理。
2、從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責任。
可以做類似如下的約定：
如果承租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔上述違約責任;
如果出租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房屋所在的小區為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標準相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔違約責任。
其實，上述變通辦法，即使提前沒有約定，在某一方要單方解除時也不妨提出來與對方協商，但是如果提前沒有約定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。
二、押金不當然是違約金，提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租賃合同中一般會涉及簽訂合同后房主預先收取幾個月的租金為押金的問題，如果雙方一旦發生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會扣留押金做為違約金。
實際上，押金并不能直接認定為提前解約的違約金。如果雙方合同中未約定違約金標準，追究對方違約責任，還得按法律規定的標準來。
在出租合同中，押金作為房屋的保證金，一旦合同解除時房屋的完整性沒有破壞的，應積極地返還這類押金。不得以其他形式扣除這類押金，承租人可以與房東進行協商，協商不成的，可以向當地的人民法院進行訴訟辦理。
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