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寧波
房地產案例之“不可抗力”
總價65萬的房子，營業稅為32500元，這筆多出來的費用阻礙了劉先生這筆交易的順利進行。中介的意見是雙方各出一半，以達成交易。劉先生說應該按照政策規定的，由賣家出這筆費用。賣家認為，政策的出臺是屬于不可抗力，否則他在給房子定價的時候會考慮這個因素，而且現在樓價在上漲，他的傾向是取消這個交易。三方各執一詞無法協調。
**巨龍律師事務所王*松律師：
本案當事人爭議的焦點是：1、是否可因不可抗力而解除合同;2、政策的出臺是否屬于不可抗力。
關于第一個問題，《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;
(五)法律規定的其他情形。
故，第一個問題答案是肯定的。
那么，政策出臺是否屬于不可抗力呢?法律對不可抗力也是有規定的。按照《合同法》第一百一十七條第二款規定：“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”這與《民法通則》第一百五十三條的定義是一致的。從法理上講，一種客觀情況要被確認為不可抗力，必須同時具備三個條件：一是它必須獨立存在于人的行為之外;二是它必須是損害結果發生的原因;三是它必須具有人力不可抗拒的性質。在司法實踐中，地震、海嘯、戰爭等是最常見的被認定為不可抗力的事件。“政策出臺”不完全符合上述三個條件，被認定屬于不可抗力的案例也非常罕見。法律界通常認為不屬于不可抗力范疇。本案中，各方在合同中對稅費承擔亦有約定，賣方不應以“不可抗力”為由要求取消交易。
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