案情簡介

楊小姐經中介公司居間介紹，購買位于上海市浦東新區×××路×××弄×××號×××室房屋，房產登記在馬×挺和馬×姝名下。馬×挺與馬×姝為父女關系。雙方于2013年10月12日，簽訂了《上海市房地產買賣合同》。

庭審中雙方確認系爭房屋實際轉讓價格為128萬元，為了避稅，買賣合同轉讓價格寫成90萬元。同日，雙方另行簽訂《協議書》約定：雙方確認買賣系爭房屋的實際成交價為128萬元，名義成交價格低于實際成交價格的差額部分為38萬元作為被告裝修補償款等在簽訂買賣合同當日支付給被告，由被告向原告出具收款收據。

原告與被告簽署的房屋買賣合同第六條約定，雙方確認在2014年1月10日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。第十條第三款約定，被告未按合同約定的期限將上述房地產交付（包括房地產交接及房地產權利轉移）給原告，應當向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應當交付之日起至實際交付之日止。逾期超過7日后被告仍未交付的，除被告向原告支付7日的違約金外，原告有權單方解除合同。原告解除合同的，應當書面通知被告，被告承擔賠償責任，賠償金額為總價款的20%。被告應在接到書面通知之日起三日內全額退還原告已支付的房款，并支付違約金和賠償金。

原告楊小姐于簽署房屋買賣合同前已經向中介公司付款定金12萬元，按照買賣合同約定，雙方于2013年10月12日至中國工商銀行辦理提前還款手續，當日楊小姐按照中介指示，將首期房價款37萬元及38萬元裝修補償款轉賬給被告馬×挺。被告聲稱有急事先走了，之后未將收取的款項歸還銀行貸款75萬元并辦理注銷抵押手續。原告聯系被告辦理手續，被告也一直推脫，致使至今無法辦理系爭房屋的產權過戶手續。 庭審中，被告自稱收取的定金12萬元已經用于歸還信用卡欠款，收取的房款75萬元部分賭博輸掉了，部分被騙，目前75萬元房款分文不剩。 對于原告訴請的解除房屋買賣合同及《協議書》，被告表示同意。對于違約金，被告認為違約金計算應該按照買賣合同的轉讓價90萬元的20%計算，被告目前無力返還房款87萬元，更無力支付解約違約金。

辦案思路及心得

1、本案的違約事實，以及違約金抗辯問題。

本案的違約事實還是很清晰的，根據合同約定，原告只需要支付給被告首期房款37萬元，為了替被告歸還銀行貸款注銷抵押，原告支付給被告首期房款75萬元，而被告在收到房款后不按月提前還款，而將款項挪作他用。由于被告未按約注銷抵押，致使雙方至今未按約辦理產權過戶手續。

庭審中，原告及被告都認可系爭房屋的真實轉讓價為128萬元，故解約違約金的本金以128萬元計算。被告抗辯違約金計算應該按照買賣合同的轉讓價90萬元的20%計算沒有事實及法律依據。被告抗辯目前無力返還房款87萬元，更無力支付解約違約金，并不能免除其違約金的給付義務。

由于系爭房產中還有銀行的抵押債權，原告無法執行，即使房屋拍賣變現，其執行所得款項也可能遠低于原告給付的房款金額，結合被告的主觀過錯程度、原告的損失程度、合同的履約情況以及合同對解約違約金的約定等綜合因素，法院支持違約金按照總房價的20%支付是合情合理的。

2、《上海市房地產買賣合同》是否無效問題。 雙方在《上海市房地產買賣合同》中約定的價格為人民幣90萬元，《協議書》中約定的房屋價格為128萬元，其中38萬元為裝潢補償差價，原告與被告的合議價格為128萬元。合同的部分無效，不會影響合同的總體效力。 目前，上海的房產交易中心都有房屋詢價系統，房屋買賣的底價需要房產交易中心審核，因此通過做低房價避稅的可能性不大，建議不要簽署兩份合同，人為造成不必要的麻煩。

3、訴請的選擇問題。

由于上家違約，作為原告來說可以選擇合同繼續履行，也可以訴訟要求合同解除，要求對方支付違約金。從本案來說，原告已經支付了87萬元房款，相當于大部分的房款已經給付了賣方。原告無力籌措資金歸還銀行抵押，如果訴訟合同繼續履行的話，由于銀行抵押登記存在，也無法辦理房產過戶手續。 因此，我們選擇合同解除，訴訟過程中查封系爭房產，等待銀行執行時一并參與案件的執行。

4、風險提示。

本案中，原告是直接將款項轉給被告，從而發生了被告挪用的情況。我們建議銀行還貸直接打入銀行賬戶，不要經過賣方轉手，可以避免一定的法律風險。

裁判結果

經法院審理后判決：原告楊小姐和被告馬×挺和馬×姝于2013年10月12日就上海市浦東新區×××路×××弄×××號×××室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》以及《協議書》于2014年1月14日解除；被告在判決生效日其十日內返還原告房款人民幣87萬元；被告在判決生效之日起十日內支付給原告解約違約金人民幣256，000元。