現(xiàn)如今，很多房產(chǎn)都是由兩個或兩個以上的人共同所有的。此時大家都稱之為房產(chǎn)的共有人，那么共有人要是私自將二手房出賣的話，這樣的行為是否有效力呢？律霸小編將在下文中為您做詳細介紹。

司法實踐中，經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區(qū)別不同的情形分別處理。

一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時，權利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構(gòu)成要件的，應確認買賣合同有效。當然，也不是說未經(jīng)全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效，如果符合一些特定條件，還是可以主張這類合同有效的。

《物權法》第一百零六條規(guī)定：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

以北京的司法實踐來看，在未經(jīng)部分共有人同意的情況下，出售共有房產(chǎn)，符合以下情況的，還應認定買賣合同有效：

1、出賣人為房屋登記產(chǎn)權人，該房有其他按份共有人，出售房屋時，占份額三分之二以上的共有人同意出售該房，應認定房屋買賣合同有效。

2、出賣人為房屋登記產(chǎn)權人，該房有其他按份共有人，出售該房時，未經(jīng)占份額三分之二以上的共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。

3、出賣人為房屋登記產(chǎn)權人，該房有其他共同共有人，出售該房時，未經(jīng)其他共有人同意，但買受人為善意的，應認定房屋買賣合同有效。

共同共有中最常見的就是基于夫妻關系，雙方對婚后共同財產(chǎn)中的房產(chǎn)共同享有所有權。實踐中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情為由主張買賣合同無效的案子很多，有的是因夫妻鬧矛盾，一方確實隱瞞了另一方，有的則屬于房價上漲后想反悔，以配偶不知情為借口要毀約。不管是上述哪種情況，如果購買人確實屬于善意購買，一般應認定合同有效。

根據(jù)實踐當中的情況，在處理共有人私自將房產(chǎn)出賣的時候，需要根據(jù)不同的情況認定該房產(chǎn)買賣合同的效力。具體的情況，各位可以從上文中進行詳細了解。如果你遇到了其他房產(chǎn)方面的糾紛的話，不妨來電咨詢一下我們律霸網(wǎng)站的專業(yè)律師。

房屋出售授權委托書

共有人擅賣房產(chǎn)買賣合同是否無效？