現如今,很多房產都是由兩個或兩個以上的人共同所有的。此時大家都稱之為房產的共有人,那么共有人要是私自將二手房出賣的話,這樣的行為是否有效力呢?律霸小編將在下文中為您做詳細介紹。
司法實踐中,經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由,主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題,應區別不同的情形分別處理。
一是房屋出售時,權利登記僅為出賣人一人的,基于不動產的公示、公信原則,買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人,其與出賣人之間簽訂的買賣合同,應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯,與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時,權利登記為數人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定,在其他權利人事后不予追認的情況下,應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權,符合表見代理構成要件的,應確認買賣合同有效。當然,也不是說未經全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效,如果符合一些特定條件,還是可以主張這類合同有效的。
《物權法》第一百零六條規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
以北京的司法實踐來看,在未經部分共有人同意的情況下,出售共有房產,符合以下情況的,還應認定買賣合同有效:
1、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他按份共有人,出售房屋時,占份額三分之二以上的共有人同意出售該房,應認定房屋買賣合同有效。
2、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他按份共有人,出售該房時,未經占份額三分之二以上的共有人同意,但買受人為善意的,應認定房屋買賣合同有效。
3、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他共同共有人,出售該房時,未經其他共有人同意,但買受人為善意的,應認定房屋買賣合同有效。
共同共有中最常見的就是基于夫妻關系,雙方對婚后共同財產中的房產共同享有所有權。實踐中,夫妻一方出售共有房屋后,另一方以不知情為由主張買賣合同無效的案子很多,有的是因夫妻鬧矛盾,一方確實隱瞞了另一方,有的則屬于房價上漲后想反悔,以配偶不知情為借口要毀約。不管是上述哪種情況,如果購買人確實屬于善意購買,一般應認定合同有效。
根據實踐當中的情況,在處理共有人私自將房產出賣的時候,需要根據不同的情況認定該房產買賣合同的效力。具體的情況,各位可以從上文中進行詳細了解。如果你遇到了其他房產方面的糾紛的話,不妨來電咨詢一下我們律霸網站的專業律師。
房屋出售授權委托書
共有人擅賣房產買賣合同是否無效?
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