近年來,二手房交易履行過程當(dāng)中的違約現(xiàn)象也越來越多,比如延期交房、延期付款、延期過戶、房屋質(zhì)量問題、稅費(fèi)問題等,所以二手房交易雙方最好事先約定違約金。那么,二手房交易中違約金要如何約定呢?其實(shí)這個(gè)問題也是在說,二手房買賣違約金怎么約定?下面將為您做一個(gè)較為具體的解讀。
一、二手房交易中違約金要如何約定
在房屋買賣活動(dòng)中,有些違約導(dǎo)致合同不能履行,有些問題不足以導(dǎo)致合同無法履行,但是影響了一方的權(quán)益,至少給對(duì)方造成日期的延誤。從合同約定的角度講,應(yīng)該對(duì)合同履行的所有細(xì)節(jié)進(jìn)行約定,并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式。
按英美法的分類,違約分為根本違約與一般違約,根本違約指雙方簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn),比如買方簽訂合同后放棄購買房屋或賣方簽訂合同后不售房屋,都屬于根本違約。一般違約指在合同履行的過程當(dāng)中,違反了合同的約定,但不足以影響合同的目的,比如比合同約定的付款時(shí)間遲付了3天,比如比合同約定的交房時(shí)間晚交了7天,這類情況都屬于一般違約。
對(duì)于根本違約可這樣約定:本合同簽訂后,如甲方不出售該房屋,則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行;若乙方解除合同的,甲方應(yīng)向乙方支付總房款20%的違約金。“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不出售該房屋,如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)超過一個(gè)月或拒絕交付房屋超過一個(gè)月的。本合同簽訂后,如乙方不購買該房屋,則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行,若甲方解除合同的,乙方應(yīng)向甲方支付總房款20%的違約金。“不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不購買該房屋,如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付購房款,以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。
二、二手房買賣違約金怎么約定
有些合同買賣雙方在簽訂合同時(shí)是附生效條件的,但在合同生效前,買賣雙方可能已經(jīng)履行了一部分合同義務(wù),對(duì)這種情況在合同中可這樣約定:本合同生效前若甲方違反本合同約定的,甲方應(yīng)雙倍向乙方返還定金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的,乙方有權(quán)單方解除合同,并要求甲方支付總房款20%的違約金;若乙方選擇繼續(xù)履行合同的,甲方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向乙方支付總房款10%的違約金。本合同生效前若乙方違反本合同約定的,甲方有權(quán)沒收乙方支付的購房定金。若本合同生效后乙方違反本合同約定的,甲方有權(quán)單方解除合同,并要求乙方支付總房款20%的違約金;若甲方選擇繼續(xù)履行合同的,乙方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向甲方支付總房款10%的違約金。
合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數(shù)額遞減,比如約定總房?jī)r(jià)款1%-5%的違約金,再比如對(duì)于延期付款或延期交房可以按照總房?jī)r(jià)款的每日萬分之3承擔(dān)違約責(zé)任,直至符合合同約定的條件為止。
希望對(duì)您能有一定的幫助。在買房的過程中,事先約定違約金是一種正確的做法,因?yàn)橐坏┘s定了相應(yīng)的違約金,當(dāng)一方違約時(shí),另一方就有了一定的索賠標(biāo)準(zhǔn)。但同時(shí),您還要注意的是,對(duì)違約金的約定要符合法律規(guī)定,不能過高也不能過低。到此,如果您仍不知道該怎么約定違約金的話,建議您咨詢一下專業(yè)的律師。
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