農(nóng)村房產(chǎn)買賣也是司法實踐中常見的糾紛類型。那么,農(nóng)村房屋買賣可以進行交易嗎?法律是否明文規(guī)定了農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)事項? 農(nóng)村房屋買賣常見的糾紛有哪些?
1、農(nóng)村房屋買賣是否合法。現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市,專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有,因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1日開始實施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”。《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”由此可知,該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
同時,由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款,房屋屬于公民的個人財產(chǎn)范疇,公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調(diào)國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定:“公民個人(包括農(nóng)民在內(nèi))對于其房屋既然有受法律保護的財產(chǎn)所有權(quán),自然有依法對自己的財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分,包括出賣、互易、贈與等方式。”從中我們可以看出,農(nóng)村村民有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。
2、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村住房。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”,2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中,我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。但是,根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”,而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地,只要沒有其他違法的條件下,本來就是建設(shè)用地,該房屋的買賣即主體的變更,并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定,“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而,筆者認為上述“通知”,并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中確認了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則,該批復(fù)的內(nèi)容如下:“房屋買賣系要式法律行為,農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方,還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后,方能認定買賣有效。
最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉(zhuǎn)讓問題發(fā)布過案例。因此筆者認為,要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場,對農(nóng)村房屋買賣中的買受人不應(yīng)有所限制。因為如果僅在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn),無法形成有效的市場,無法體現(xiàn)房屋的實際價值,反而會損害出賣人農(nóng)民的利益。
3、房地如何實現(xiàn)分離。“房地一致”原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第31條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”既是農(nóng)村房屋可以買賣了,但是土地怎么辦?農(nóng)村的土地所有權(quán)是集體所有的,不允許買賣,宅基地的所有權(quán)是集體的,不允許流轉(zhuǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織給予其成員的福利,目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。這樣一來,如何實現(xiàn)房地分離似乎成為一個困惑,在人們的觀念中似乎一直是“地隨房走”,房屋既然賣了,宅基地難道也可以賣?其實在法律范圍內(nèi),“地”和“房”是可以分開歸屬的,根據(jù)土地租賃的概念我們可以聯(lián)想到宅基地的租賃,這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)和租賃權(quán),通過宅基地所有權(quán)人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協(xié)議,從而實現(xiàn)房地分離。而宅基地使用權(quán)人享有宅基地租金的收益,租金數(shù)額可由當事人協(xié)商,不能達成協(xié)議的,可以請求人民法院確定。
筆者認為,由于房屋這種特定意義的不動產(chǎn),因此對于宅基地租賃的租賃期限應(yīng)該不局限于《合同法》第二百一十四條“租賃期限不得超過二十年”的限制,應(yīng)該以宅基地地上房屋的物理狀態(tài)存在期限為限制。當房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結(jié)構(gòu)等方式對房屋進行實質(zhì)建設(shè)時,應(yīng)認定地上物滅失,宅基地使用權(quán)保有地上物的存續(xù)理由已然消失,宅基地租賃權(quán)消滅,宅基地所有人可依物上請求權(quán)要求占有人返還宅基地。
4、沒有房產(chǎn)證,合同效力如何確認。由于根據(jù)國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。因此,許多農(nóng)村房屋買賣都不能獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明,給農(nóng)村房屋買賣帶來障礙,導(dǎo)致“黑市”交易,并容易埋下產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患。
筆者認為,買賣房屋未辦理過戶手續(xù)不影響合同的效力。農(nóng)村房屋買賣后是否辦理過戶審批手續(xù)不是房屋買賣合同的有效要件,所以未辦理過戶登記手續(xù)不影響買賣合同的效力。根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”所以,依據(jù)該規(guī)定需辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同,必須有法律或者行政法規(guī)上的依據(jù),地方法規(guī)或規(guī)章都不能作為認定合同需依法登記后生效的依據(jù)。沒有辦理過戶登記手續(xù),是房屋買賣合同未履行完畢,并不影響合同的效力。
律霸小編為您整理這篇文章。希望您在閱讀后,能幫你解決有關(guān)農(nóng)村房屋買賣的相關(guān)知識。不論你在出售農(nóng)村房屋還是購買農(nóng)村房屋時能夠按照相關(guān)的法律規(guī)定來操作。
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