農(nóng)村房屋買(mǎi)賣的宅基地糾紛是常見(jiàn)的糾紛類型。農(nóng)村中的宅基地是不能交易和轉(zhuǎn)讓的，“地隨房走”是房地產(chǎn)法明文規(guī)定的。那么，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣中的宅基地糾紛究竟應(yīng)該怎么認(rèn)定和處理?

[基本案情]

2002年，甲在農(nóng)村自建了一套住房，后考慮出售該住房。城市居民乙獲此消息后，經(jīng)協(xié)商，與甲簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣協(xié)議》。約定甲將位于某村的房屋四間轉(zhuǎn)讓給乙，乙支付購(gòu)房款人民幣20萬(wàn)元，甲負(fù)責(zé)協(xié)助乙辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。協(xié)議簽訂后，乙依約支付甲購(gòu)房款20萬(wàn)元，但未能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2003年乙向法院起訴，要求甲方協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)。

[律師觀點(diǎn)]

律師認(rèn)為，甲乙雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣協(xié)議》違反了國(guó)家關(guān)于宅基地不能由個(gè)人非法買(mǎi)賣的禁止性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。乙的訴訟請(qǐng)求不會(huì)得到法院支持。

本案表面上看是房屋買(mǎi)賣問(wèn)題，但根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定“房隨地走”和“地隨房走”的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則。本案實(shí)質(zhì)上涉及農(nóng)村宅基地的使用權(quán)問(wèn)題。

宅基地是指依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其組織內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒(méi)有使用期限限制的集體土地。

《憲法》第10條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。”憲法以國(guó)家根本大法的形式規(guī)定了宅基地是我國(guó)農(nóng)村集體土地的一種重要的形式。依照憲法，《土地管理法》也明確規(guī)定宅基地由村集體所有。

本案中原告甲擁有的宅基地使用權(quán)是合法有效的。被告乙系屬于城市居民，不是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。按照前述的法律規(guī)定，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不得申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。因此，被告乙無(wú)權(quán)享有訴爭(zhēng)房屋及其宅基地的使用權(quán)。

城鎮(zhèn)居民能否購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房

國(guó)務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒(méi)有其他違法的條件下，本來(lái)就是建設(shè)用地，該房屋的買(mǎi)賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》(法釋[1999]19號(hào))第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認(rèn)為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買(mǎi)賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中確認(rèn)了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買(mǎi)賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣也應(yīng)具備雙方簽訂書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣有效。

最高人民法院從未在公報(bào)案例中就宅基地上的房屋的禁止轉(zhuǎn)讓問(wèn)題發(fā)布過(guò)案例。因此筆者認(rèn)為，要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣中的買(mǎi)受人不應(yīng)有所限制。因?yàn)槿绻麅H在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)，無(wú)法形成有效的市場(chǎng)，無(wú)法體現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值，反而會(huì)損害出賣人農(nóng)民的利益。

律霸小編為您整理這篇文章。綜上所述，關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣的問(wèn)題，宅基地是一直存在一些爭(zhēng)議。其實(shí)，農(nóng)村房屋宅基地的處理需要結(jié)合具體案情來(lái)評(píng)價(jià)。

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