房產轉讓是我們在生活中常常會遇到的一個問題,它就是指將自己的合法房產通過轉讓的方式給予別人。那么房產轉讓權的特征是什么呢?下面大家就跟隨律霸的小編一起來具體了解一下吧。
特征
從法律上看,房地產轉讓具有以下特征:
(1)房地產轉讓人必須是房地產權利人,而且該權利人對房地產必須擁有處分權,如所有權人、抵押權人等。
(2)房地產轉讓的對象是特定的房地產權利,包括:國有土地使用權和建在國有土地上的房屋的所有權。
(3)房地產轉讓的方式包括買賣、贈與、互易、繼承、遺贈等合法方式。
(4)房地產轉讓時,房屋的所有權必須與土地使用權一起轉讓。即地產轉讓時,該土地上的房屋必須同時轉讓;房產轉讓時,房屋的所有權及其土地使用權一并轉讓。
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程序
房地產轉讓的條件
下列房地產不得轉讓,轉讓也無效:
(1)達不到下列條件的房地產不得轉讓。
①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的,按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,應完成開發投資總額的25%以上;
②屬于成片開發的,形成工業用地或者其他建設用地條件;
③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書。
(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的……
(3)依法收回土地使用權的。
(4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的。
(5)權屬有爭議的。
(6)未依法登記領取權屬證書的。
(7)法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。
房地產轉讓的程序
(1)簽定房地產轉讓合同。
房地產轉讓必須簽定書面合同。房地產轉讓合同應具備以下條款:合同當事人的姓名或名稱、住所;房地產權屬證書名稱和編號;房屋坐落繪制、面積、四至界限;土地宗地號、土地使用權年限及取得方式;房地產的用途或使用性質;成交價格及支付方式;房地產交付使用的時間;違約責任;雙方約定的其他事項。
(2)房地產轉讓權屬登記。
房地產轉讓應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記,否則房地產轉讓行為無法律效力。新的房地產產權人領取變更后的房屋所有權證書,并憑該證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。同級人民政府土地管理部門核實以后,由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。
方式
房地產轉讓方式主要有:
1.房地產買賣:轉讓人將房地產移轉給受讓人所有,受讓人取得房地產產權并支付相應價款。這種行為貫徹平等、自愿、等價有償的原則。必須注意,城市房地產買賣中的地產只能轉移使用權,所有權仍屬于國家。
2.房地產贈與:城市公有房屋的所有權屬于國家,使用單位或者個人不得進行贈與;土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。
3.其他合法方式:
①以房地產作價人股、與他人成立企業法人,房地產權屬發生變更的;一方提供土地使用權;
②另一方或者多方提供資金,合資、合作開發經營房地產,而使房地產權屆發生變更的;
③因企業被收購、兼并或合并,房地產權屬隨之轉移的;
④以房地產抵債的;
⑤法律、法規規定的其他情形。
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