在商品房買賣的過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些違約的情況,此時(shí)不僅僅是開發(fā)商可能出現(xiàn)違約行為,購(gòu)房者也是有可能有違約行為的。那么大家知道商品房買賣違約怎么處理嗎?律霸小編將在下文中為您做詳細(xì)介紹,希望對(duì)你有所幫助。
出現(xiàn)上述違約行為時(shí),購(gòu)房者應(yīng)首先看購(gòu)房合同中是否有對(duì)上述違約責(zé)任的處理約定,如有約定,按合同約定處理,如未約定違約責(zé)任的處理辦法,按法律規(guī)定可對(duì)開發(fā)商的違約行為要求賠償,賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以直接損失為限,具體處理辦法如下:
一、房屋買賣合同違約怎么辦,房屋買賣違約如何處理?——逾期交房
合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的,如開發(fā)商逾期交付房屋,按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,違約金按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
二、房屋買賣合同違約怎么辦,房屋買賣違約如何處理?——面積出現(xiàn)誤差
合同未約定房屋面積誤差處理辦法的,如開發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差,根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,面積誤差按下列辦法處理:
1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
三、房屋買賣合同違約怎么辦,房屋買賣違約如何處理?——變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)
按照《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房,經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
四、房屋買賣合同違約怎么辦,房屋買賣違約如何處理?——房屋質(zhì)量不合格
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定,開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的,購(gòu)房者可要求解除購(gòu)房合同,并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任(具體參閱本節(jié)第四項(xiàng)退房糾紛的處理),其它房屋質(zhì)量問題,購(gòu)房者可要求開發(fā)商限期修復(fù),出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的,購(gòu)房者可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用由出賣人承擔(dān),因修復(fù)造成交房延誤的,可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果為依據(jù),購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量存有疑慮的,可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。
五、房屋買賣合同違約怎么辦,房屋買賣違約如何處理?——未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi),將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料,致使購(gòu)房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
前述“規(guī)定期日”按下述方法計(jì)算:合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期,商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,按房屋交付使用后90日計(jì)算;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,按合同訂立之日起90日計(jì)算。出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購(gòu)房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的,商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的,按合同約定處理;商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的,按已付購(gòu)房款,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料,致購(gòu)房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的,購(gòu)房者可要求解除合同,并可要求損失賠償,損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。
綜上所述,在不同的違約情況下,具體的處理方式是不同的,因此實(shí)踐中還需要當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況作出判斷、處理。要是你在這方面遇到了什么問題的話,可以直接來(lái)電咨詢我們律霸的在線律師。
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