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如果農(nóng)民有閑置的自建房,可以通過出售來獲取資金回報(bào)。但是由于農(nóng)民法律意識普通不高,容易造成簽署的農(nóng)村土地房屋買賣合同無效的后果。那么農(nóng)村土地房屋買賣合同有效和無效的情形分別包括哪些?下面我們一起來看看律霸小編帶來的相關(guān)內(nèi)容。
一、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形包括哪些?
雖然農(nóng)村房屋可以買賣,但是,不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣合同主體不同,所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此,在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)也會得出不同的結(jié)論。 具體如下:
1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙,要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。
2、對待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓,但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定,也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此,對這類農(nóng)村房屋買賣合同,只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件,應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
3、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同,應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。
二、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效?
1、產(chǎn)分離出賣,合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、主體有問題,合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購買權(quán)的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。
主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
由此可見,目前農(nóng)村房屋買賣只限于本集體范圍內(nèi),如果買賣主體有問題的話,農(nóng)村土地房屋買賣合同是無效的。所以,農(nóng)民朋友如果想出售自己的房屋,應(yīng)該弄明白簽署農(nóng)村土地房屋買賣合同的注意事項(xiàng),免得到頭來百忙一場,浪費(fèi)精力和時(shí)間,更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸廊坊律師。
農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案例
農(nóng)村房屋買賣合同無效怎么辦
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