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眾所周知,購(gòu)買期房有很多優(yōu)勢(shì),但同時(shí)它也存在著很大的弊端,較容易出現(xiàn)一房二賣、面積誤差、質(zhì)量瑕疵等問(wèn)題,對(duì)于買受人而言,一旦涉及到這些,首先考慮的就是如何退房的問(wèn)題。那么具體購(gòu)買的期房什么情況下可以退呢?律霸小編馬上為你做詳細(xì)解答。
一、購(gòu)買的期房什么情況下可以退
(一)商品房買賣合同內(nèi)容異于認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容。
商品房交易通常采用先簽認(rèn)購(gòu)書后簽商品房買賣合同的方式,從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購(gòu)書屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定,合同已經(jīng)成立,對(duì)未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購(gòu)書條款不一致,或者商品房買賣合同條款不合理,此時(shí)買方有權(quán)拒簽,并要求返還定金。
(二)開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件。
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件,其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售,所簽訂的合同則沒有法律效力,業(yè)主有權(quán)要求退房。
(三)開發(fā)商單方變更規(guī)劃。
在簽訂商品房買賣合同后,如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì),買方有權(quán)要求解除合同,并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。
(四)按揭未獲批準(zhǔn)。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定,因不可歸責(zé)于買方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,買方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
(五)先賣后抵、一房二賣或先抵后賣。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定,商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,或商品房買賣合同簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人的,或隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),買受人有權(quán)要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。
(六)面積誤差。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定,出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符,合同對(duì)此有約定的,依約定處理;如無(wú)約定,則面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%,買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。
(七)質(zhì)量瑕疵。
如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人有權(quán)解除合同,并要求賠償損失。
(八)拆遷補(bǔ)償安置房屋。
出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的,買受人有權(quán)要求退房,并可向出賣人主張不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償。
(九)遲延交房。
實(shí)踐中,開發(fā)商通常通過(guò)在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗(yàn)收備案,而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等)進(jìn)行規(guī)避。
(十)逾期辦證。
商品房買賣合同通常會(huì)對(duì)辦證期限作出明確約定,如果因開發(fā)商原因致使超過(guò)辦證期限未取得房產(chǎn)證,買方有權(quán)選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。對(duì)此開發(fā)商一般通過(guò)簽訂商品房買賣合同時(shí)設(shè)定相當(dāng)長(zhǎng)的辦證時(shí)間(如簽訂本合同之日起500天)進(jìn)行規(guī)避。
二、期房可退房的情形有哪些
(一)購(gòu)房合同無(wú)效。
依照我國(guó)《合同法》規(guī)定,合同無(wú)效情況下,因合同取得財(cái)產(chǎn)的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相互返還義務(wù)。購(gòu)房合同無(wú)效的常見情形有:
1、開發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn),如開發(fā)商未取得預(yù)售許可即與購(gòu)房人簽訂房屋買賣合同等;
2、開發(fā)商存在欺詐行為。
(二)套型、面積誤差導(dǎo)致退房。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定:按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí),或者合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例的,在合同中沒有特別約定的情況下,購(gòu)房人可以選擇退房。
(三)變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。
已預(yù)售的商品房,
開發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時(shí)間內(nèi),書面通知購(gòu)房者,購(gòu)房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的,購(gòu)房者有權(quán)要求退房。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸珠海律師。
期房買賣合同怎么簽訂 ?
期房轉(zhuǎn)讓的方式有幾種
購(gòu)買期房風(fēng)險(xiǎn)具體包括哪些
(四)房屋主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致退房。
商品房交付使用后,買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定,委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)房者有權(quán)退房。
因此,如果購(gòu)房合同中明確約定了期房有質(zhì)量問(wèn)題時(shí)可以退房,或者期房的主體質(zhì)量不合格的,那么期房就是可以退房的。
律霸小編就為大家整理到此。實(shí)踐中,作為購(gòu)房者享有要求退房的權(quán)利,但此時(shí)也要具體看退房的理由是什么,有些情況下要求退房就是依法無(wú)據(jù)的,此時(shí)購(gòu)房者就需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
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