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購房者與開發(fā)商之間簽訂了商品房購買合同之后,到了約定的交房日期,那么就應(yīng)該準(zhǔn)時進行房屋的交付。而這個時候也是有一定的交房條件的,那么房屋交付使用滿足什么條件才行呢?作為購房者了解清楚這方面的內(nèi)容也是很重要的,下面就讓律霸小編為你做詳細(xì)解答吧。
一、房屋交付使用滿足什么條件
法律規(guī)定,房屋竣工驗收合格才能交付使用,因此商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時,不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》,購房者有權(quán)拒收該房屋,由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。房屋竣工驗收合格的標(biāo)準(zhǔn)有:
(一)竣工驗收應(yīng)當(dāng)符合國家強制性質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
住宅所包含的地基基礎(chǔ),主體結(jié)構(gòu),消防設(shè)施,人防工程,電梯、燃?xì)夤艿馈⑺姟⒅悄芟到y(tǒng)等配套和附屬設(shè)施,小區(qū)道路、綠化、配電室等室外工程均屬于住宅小區(qū)的分部、分項工程,這些分部、分項工程均應(yīng)一一驗收合格,缺一不可;而且,應(yīng)當(dāng)由具備地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、消防、燃?xì)狻㈦娞荨⒎览住⒅悄芙ㄖ葘I(yè)資格的人員和單位參與驗收,并對建設(shè)工程各分部、分項工程質(zhì)量提出明確的驗收意見和結(jié)論。
(二)竣工驗收應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的程序和要求進行。
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》而專門制定的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》詳細(xì)規(guī)定了竣工驗收的組織形式、前提條件、驗收內(nèi)容、驗收程序、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量監(jiān)督報告等要求,凡在我國境內(nèi)新建、擴建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗收,均應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。
(三)建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)完成法律法規(guī)強制性規(guī)定的驗收內(nèi)容和要求后才可交付使用。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工,必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用。”上述這些強制性規(guī)定,在竣工驗收時必須遵守,否則,不得交付使用。合同中若有與之相沖突的約定也是無效的。
除了上述法定交房條件應(yīng)當(dāng)遵守外,合同中約定的交房條件也應(yīng)當(dāng)遵守。同時,還應(yīng)當(dāng)特別注意在符合交房條件后,開發(fā)商尚應(yīng)以約定的方式通知買房人接收房屋。
二、交房條件具體要注意哪些?
(一)查看兩書。購房者在查看房屋資料時,房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的,管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細(xì),《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件,按照有關(guān)規(guī)定,表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項該樓盤都不能入住。
(二)注意先后順序。購房者在沒有驗收房屋之前,不能簽署《住宅鑰匙收到書》,領(lǐng)取住宅鑰匙,辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定,“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題,開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任,而沒有逾期交房的壓力。
(三)購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由,拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下,只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知,即使你沒有按約前來接收房屋,也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下,是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利,除購房者明確表示放棄外,接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。
(四)商品房交付過程中,購房者驗房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范,因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。
開發(fā)商在向購房者交付房屋的時候,首先一定要按照約定的時間進行交付,同時,還要保證所交付的房屋是符合國家規(guī)定條件的。至于房屋交付使用要滿足的條件,主要有三個,上文已經(jīng)作出了解答。要是不按時交付房屋或交付的房屋不符合條件,則可以追究開發(fā)商的法律責(zé)任。
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