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當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)。這在商品房預(yù)售中尤為常見(jiàn)。為了制約出賣(mài)人把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，對(duì)于買(mǎi)受人而言，購(gòu)買(mǎi)房屋是否必須要辦理預(yù)告登記？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、購(gòu)買(mǎi)房屋是否必須要辦理預(yù)告登記

1、根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)房屋并不是必須非得辦理預(yù)告登記。

2、買(mǎi)房時(shí)如果辦理預(yù)告登記，使已登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，即使得債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

3、商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這點(diǎn)需要注意。

二、如何辦理房屋預(yù)告登記

1、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記需要的材料：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)已登記備案的商品房預(yù)售合同原件;

(4)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件;

(5)預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料;

(6)設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買(mǎi)賣(mài)的證明材料。

2、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記需要的材料：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)抵押合同原件;

(4)主債權(quán)合同原件;

(5)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明原件;

(6)當(dāng)事人關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的約定原件;

(7)已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。

3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的材料：房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交下列規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件、抵押權(quán)注銷(xiāo)申請(qǐng)書(shū)原件：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證;

(4)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件;

(5)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外)。

4、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記所需的材料：已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)主債權(quán)合同原件、抵押合同原件;

(4)房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明原件;

(5)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件(抵押合同中有約定的除外)。

5、預(yù)告登記的變更登記需要的材料：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)預(yù)告登記證明原件;

(4)變更事實(shí)的有關(guān)證明文件原件。

6、預(yù)告登記的注銷(xiāo)登記需要的材料：

(1)登記申請(qǐng)書(shū)原件;

(2)申請(qǐng)人身份證明;

(3)預(yù)告登記證明原件;

(4)證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止的證明材料原件。

7、具體程序：

(1)確定開(kāi)放商擁有《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售許可證可以保證開(kāi)發(fā)商在預(yù)售后有履行的能力，具體說(shuō)來(lái)需要具備已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期這四個(gè)條件后才能取得預(yù)售許可證。

(2)與開(kāi)放商約定房屋預(yù)告登記。在確定開(kāi)發(fā)商有商品房預(yù)售許可證后與其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中可以約定房屋預(yù)告登記，也可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同外另行書(shū)面約定房屋預(yù)告登記。無(wú)論如何，雙方約定是進(jìn)行預(yù)告登記的前提。

(3)申請(qǐng)預(yù)告登記。在已完成預(yù)售合同登記備案手續(xù)后，買(mǎi)房人可以向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)告登記。如開(kāi)發(fā)商未按約定與買(mǎi)房人共同申請(qǐng)預(yù)告登記，買(mǎi)房人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。

(4)申請(qǐng)成功后，去房管局辦理預(yù)告登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

8、當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。所以辦理預(yù)告登記后，并不意味著高枕無(wú)憂，要盡快申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記。如果想要防止出賣(mài)人將房屋再次出售或進(jìn)行抵押，可以在專(zhuān)業(yè)律師的幫助下辦理預(yù)告登記，更好地保障自身的合法權(quán)益。

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