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農(nóng)村房屋買賣需在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)基于雙方真實(shí)意愿的表達(dá)，且不違反國家強(qiáng)制性規(guī)定、得到本集體經(jīng)濟(jì)組織村委會的同意才具備法律效力，我國法律法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣效力的認(rèn)定作出了詳細(xì)的規(guī)定。

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的成員身份密切相關(guān)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力，目前我國的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋都沒有明確規(guī)定，司法實(shí)踐中也存在較大爭議。如果當(dāng)事人簽訂農(nóng)村房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，且房屋買賣行為并沒有導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，該農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定該房屋買賣合同有效。

同時(shí)，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，要具體案件具體分析，重點(diǎn)查明以下幾點(diǎn)可能影響合同效力的事實(shí)和因素：一是房屋買賣合同雙方的身份情況，尤其要查明被告的身份關(guān)系，包括戶籍狀況、居住時(shí)間、隨同居住的家屬情況、有無其它住所、是否具備騰房條件;二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權(quán)、是否為房屋所有權(quán)人;三是查明購房者購買房屋后對房屋有無翻建、改建、擴(kuò)建和裝修等情形;四是要查明房屋出讓有無經(jīng)過審批、登記手續(xù)，集體經(jīng)濟(jì)組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用權(quán)持何種意見。

依據(jù)概括起來主要有以下兩點(diǎn)：

1、合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定無效。中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此要實(shí)現(xiàn)此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但是在《中華人民共和國土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律(此處是指《中華人民共和國土地管理法》)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結(jié)論。

2、由于合同標(biāo)的不能而無效。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建房屋的買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，因此，在集體土地上所建的房屋無法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不能履行的狀態(tài)。基于這一原因，也可以確定此類合同無效。

很多人覺得農(nóng)村房屋買賣的效力在認(rèn)定上有困難，其實(shí)，可以從反向推導(dǎo)，即明晰何種農(nóng)村房屋買賣無效就知道其余種類即是有效買賣了。房屋買賣，需要簽訂房屋買賣合同，就合同而言，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，在集體土地上所建的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無效，這里放生的是由于合同標(biāo)的不能而無效。

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