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農(nóng)村房屋是建筑在宅基地上面的，由于法律對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題有嚴(yán)格的限制，所以可能會對農(nóng)村房屋的買賣產(chǎn)生一定的影響。因此，當(dāng)我們在辦理農(nóng)村房屋買賣公證時，了解一些相關(guān)的法律內(nèi)容是有必要的。那么，農(nóng)村房屋買賣公證是什么，審查重點有哪些?下面是律霸小編的解答。

一、農(nóng)村房屋買賣公證是什么?

農(nóng)村房屋買賣公證，是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法定程序證明農(nóng)村房屋買賣合同真實、合法的活動。

二、農(nóng)村房屋買賣公證審查重點有哪些?

此類合同公證的審查及告知重點是：

(一)審查賣方的主體資格及轉(zhuǎn)讓房屋的合法性。

賣方原則上應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。在我國，宅基地使用權(quán)作為宅基地使用權(quán)人依法利用集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，在本質(zhì)上是一種帶有社會福利屬性質(zhì)的權(quán)利，1非集體組織成員不享有該項福利。

因此，農(nóng)村房屋的出讓方應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。當(dāng)然，如果是因繼受取得的農(nóng)村房屋所有權(quán)，其出讓方也有可能不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因受讓、受贈或繼承獲得本集體所有的宅基地上房屋，或者城鎮(zhèn)公民因繼承獲得農(nóng)村房屋的情況。但這僅為例外，不帶有普遍性。

轉(zhuǎn)讓房屋合法性的審查，主要是審查宅基地的取得和使用是否符合《土地管理法》第62條的規(guī)定。該條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)”。

按此規(guī)定，農(nóng)村房屋所附著的宅基地必須具體以下要件方為合法：一是經(jīng)批準(zhǔn)，二是不超標(biāo)，三是一戶一宅，四是符合總體規(guī)劃。因此，在審查中，應(yīng)要求出讓方提供批準(zhǔn)用地證明書，并對該證明書上批準(zhǔn)建房的位置、面積、樓層、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行核對。屬于超面積建筑的房屋(我國農(nóng)村超標(biāo)建房是一個普遍現(xiàn)象)，應(yīng)要求其提供已接受超標(biāo)處罰的證明或集體組織同意其轉(zhuǎn)讓的證明。

(二)審查買方的主體資格。

在一般的買賣合同公證中，買方的資格無需過多審查，只要具有完全民事行為能力即為已足。然而，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同中的買方資格也受到一定的限制。因此，農(nóng)村房屋買賣合同中的買方一般應(yīng)當(dāng)具備以下資格：

1、不是城鎮(zhèn)居民。

1999年國務(wù)院辦公廳“關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知”中明確規(guī)定，禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民出售。該規(guī)定雖然不是法律、法規(guī)，但在公證中應(yīng)當(dāng)予以適用。因為《物權(quán)法》第153條有關(guān)宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓適用法律的規(guī)定中，包括了適用“國家有關(guān)規(guī)定”的要求。

2、不是本集體組織中已享有宅基地使用權(quán)的村民。

因為土地管理法規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。中共中央、國務(wù)院的有關(guān)文件也多次強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)村居民每戶只能擁有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。”如果允許已有住宅的村民在本集體購買房屋，就意味著將擁有兩份以上宅基地使用權(quán)，造成事實上的不公平。當(dāng)然，如果買方將已有房屋拆除并將宅基地交回集體的，則不受此限。

3、是否必須是本集體組織成員未受限制。

由于法律對農(nóng)村房屋的買方的資格未作明確限制，國家規(guī)范性文件也只對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房進(jìn)行了限制，因此，不是本集體組織成員的買方原則上可以作為農(nóng)村房屋的買受人。但也有人認(rèn)為，如果受讓方為本集體組織以外的人員，該人員必須首先在本集體組織中落戶并符合申請宅基地的條件。

(三)告知法律意義和后果。

首先，應(yīng)當(dāng)告知出讓方轉(zhuǎn)讓房屋后，其宅基地使用權(quán)也意味著隨同轉(zhuǎn)讓，因此，其不能再次享有申請宅基地使用權(quán)的權(quán)利。如果其仍欲在本集體享有居住，只能依據(jù)轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得。但是，凡未行使宅基地申請權(quán)的，即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者，轉(zhuǎn)讓房屋后無房居住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請使用，所以應(yīng)給予批劃宅基地。

(四)其次，告知當(dāng)事人登記事項。

根據(jù)《物權(quán)法》第155條的規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記。未辦理登記的，物權(quán)移轉(zhuǎn)無效。同時，根據(jù)《土地登記規(guī)則》第37條規(guī)定：“有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記：

1、依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

2、因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的;”“房屋所有權(quán)變更而使土地使用權(quán)變更的，在申請變更登記時，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。”

目前，我國農(nóng)村宅基地和房屋的登記還極不完善，不少地方農(nóng)村房屋根本無法登記，因此，不能登記的，公證員宜告知當(dāng)事人將房屋買賣合同公證書副本一份交宅基地所屬集體組織備案。

農(nóng)村房屋買賣公證是什么？從文中可以了解到，農(nóng)村房屋買賣公證主要的內(nèi)容，就是看申請人房屋買賣是否符合國家相應(yīng)的法律規(guī)定，并且是通過上述四個方面的內(nèi)容進(jìn)行審查，只有審查通過房屋買賣的合同才有效，不然即使簽訂了，也不會得到法律的承認(rèn)。

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