買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)

第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件;房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一的憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的交易,風(fēng)險(xiǎn)大，房主可能用房產(chǎn)證將房屋抵押或再次轉(zhuǎn)賣(mài)，因此選擇房屋最好要有房產(chǎn)證，避免以后產(chǎn)生糾紛。

第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記期、成交價(jià)格等;

第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人。其次要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋。一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。此外，千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及電視接收的清晰度等。走訪一下周?chē)泥従樱瑢?duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入解。

第二，如通過(guò)中介找房，一定要會(huì)選擇一定要找正規(guī)的中介公司，這些問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。要確保中介公司沒(méi)有違規(guī)。有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

第三，建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中要特別注意中介吃差價(jià)的行為，很多買(mǎi)房人面對(duì)的只是中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差，可能這套房子170萬(wàn)拿來(lái)，可能185萬(wàn)賣(mài)給你，很多中介公司就利用這樣的方式賺差價(jià)。

第四，怎樣交納購(gòu)房首付款或訂金通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，一般要簽兩個(gè)合同，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》。房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫(xiě)明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫(xiě)清有關(guān)日期。簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí)，買(mǎi)方需交納購(gòu)房首付款或訂金，切記此應(yīng)親自交給賣(mài)主，并由賣(mài)主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是否是賣(mài)主的合法代理人。除了要選擇信譽(yù)好的品牌中介公司和選擇專(zhuān)業(yè)素質(zhì)好、負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人外，選擇購(gòu)房時(shí)，一定多次、實(shí)地看房。

第五，在初步協(xié)議中要寫(xiě)認(rèn)購(gòu)款還是定金必須清楚。購(gòu)房人在二手房交易合同談判時(shí)往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我國(guó)擔(dān)保法第89條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)幾乎都將認(rèn)購(gòu)款寫(xiě)成“定金”。在二手房的交易過(guò)程中在簽定二手房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交定金并不是簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購(gòu)房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫(xiě)成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠(chéng)意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項(xiàng)就應(yīng)該退回。

第六，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中必須寫(xiě)明原房主何時(shí)遷出其戶(hù)口。買(mǎi)賣(mài)二手房的時(shí)候，人們最關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等，往往忽視了戶(hù)口遷移問(wèn)題。按照戶(hù)口管理政策的相關(guān)規(guī)定，一戶(hù)頭上只能上一戶(hù)人，在原產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口沒(méi)遷走前，新房主的戶(hù)口不能遷入，這自然會(huì)影響到以后孩子上學(xué)等一系列問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)“二手房”，必須在原房主戶(hù)口全部遷出后，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶(hù)手續(xù)。為避免因戶(hù)口遷移而引起的問(wèn)題，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂好有關(guān)戶(hù)口遷移的條款，不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確不及時(shí)遷移的法后果。必要的時(shí)候，可以和原房主一起到當(dāng)?shù)嘏沙鏊_認(rèn)其戶(hù)口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購(gòu)房款。一定在合同中注明，“甲方(賣(mài)方)應(yīng)在___日內(nèi)把戶(hù)口遷出，不得拖延。”并約定不能如期遷出時(shí)的懲罰措施。

第七，正常情況下，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)后當(dāng)日，才應(yīng)該付清全部房款。如果不能按時(shí)交房，以及買(mǎi)方在未取得房地產(chǎn)證前，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應(yīng)付清全部房款。這方面應(yīng)在《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字。因?yàn)樵趯徟k理證件的過(guò)程中，如手續(xù)有問(wèn)題，就辦不了房地產(chǎn)證。最后，按照房地產(chǎn)交易中規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公手續(xù)。

第八，沒(méi)有談好中介費(fèi)前，不要簽任何字據(jù)。