2015年3月，張先生購買了一處房屋，78平方米總價174萬元。

這套房屋是劉女士2013年通過按揭方式購得，抵押給銀行借款80萬元。因為沒還清借款，抵押權未消滅。

張先生特意在合同中約定，劉女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款手續，之后向劉女士先行支付了100萬，但對方遲遲不辦理解除抵押手續，更嚴重的是，因為其他糾紛，房屋被法院查封，無法繼續交易，最終法院判決劉女士支付違約金。

律師說法

房產設定抵押后，如果債務人不能按時償還債務，則抵押權人有權依法處分抵押房產，并在所得價款中優先受償。在簽訂合同時，雙方當事人應對抵押如何解除、解除的時間、解除的條件和步驟以及未按期解除抵押導致房屋買賣合同不能履行的法律后果進行詳細約定，減少糾紛發生，確保合同順利履行。

風險二：共有房

2010年10月，王先生與翟先生通過中介簽訂房屋買賣合同，約定將王先生一套面積為101平方米的房屋出售給翟先生，價格100萬元。合同簽訂后，翟先生支付定金3萬元。

不久，翟先生突然收到王先生妻子發來的告知函，稱房屋系夫妻共同財產，王先生未征得其同意擅自賣房，合同無效。之后，王先生也以此為由不再履行合同。2012年7月，翟先生去世。2015年，翟先生子女訴至法院要求王先生繼續履行合同，未獲支持。

律師說法

夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，屬于夫妻共同所有，夫妻雙方對于共有財產享有平等的處分權。一方未經另一方同意，擅自處分共同財產的屬于無權處分行為。

當事人在購買房產時，一定要認真查看房屋權屬證書上記載的權利人，并當面核實相關信息，要求出賣人夫妻雙方共同到場、簽約。

風險三：多戶房

2015年5月，王女士與夏先生簽訂房屋買賣合同，總價380萬元。依據合同約定，夏先生應在該房屋所有權轉移之日起10日內，完成全部戶口遷出手續，否則支付房屋總價款10%的違約金，并繼續履行全部戶口遷出義務。

結果房屋過戶后，仍有夏先生的繼子戶口未遷出。王女士起訴到法院，被裁定不予受理。

律師說法

根據相關法律規定，戶口遷移屬于公安機關的行政行為調整范疇，不屬于法院受案范圍。

當事人在簽訂合同時，可將出賣人戶口遷移的義務作為約定內容寫入合同條款，并明確其相應違約責任。

風險四：學區房

2015年，翟先生為孩子上學想購買學區房，中介公司業務員從網上找到一所重點小學以往的招生簡章，翟先生看后以高于同地區均價20%的價格購買了涉案房屋，可是后來他一打聽，這套房子不屬于招生簡章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價損失，退還服務費。

法院認為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關于涉案房屋為學區房的內容，翟先生索要的差價損失無法支持。

律師說法

學區房由于擁有良好的教育資源，往往價格相對較高。如果雙方當事人確定是要買賣學區房，那么在簽訂房屋買賣的合同條款中，買受人可在合同中注明合同買賣目的是為購買學區房。這樣約定，法院在裁判中也好有一個判斷依據。

需注意的是，寫入合同不代表免除了買受人的注意義務，買受人還應通過查詢政務公開信息或咨詢教育行政部門來核實房屋是否屬于學區房。

風險五：代理房

2015年3月，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售一套房屋，委托范圍為賣房手續的前期事宜。之后，趙先生通過中介與孫先生簽訂房屋買賣合同，約定房屋總價為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向孫先生支付了10萬元定金。事后，周女士以孫先生無權代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，且房屋成交價格明顯過低為由，未作出追認表示，拒絕履行合同。

無奈，趙先生訴至法院。法院判決合同無效，在退還定金、中介費的同時，孫先生和中介賠償趙先生部分房屋差價損失。

律師說法

對于買家而言，在遇到代理銷售房屋的情況時，應盡到審慎注意義務，認真查看代理人是否有權代理，代理的權限、范圍和期限。在房產買賣合同簽訂及辦理過戶等重要環節，應與房屋產權人共同辦理。

風險六：在租房

2013年5月，李先生將房屋出租給曲先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又續簽至2015年5月19日。

2014年12月，李先生通過中介將該房出售給楊先生，房屋總價為300萬元。關于租房事宜，三方合同約定，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日。哪知，曲先生以李先生出售房屋侵犯了其承租人優先購買權為由訴至法院，要求李先生賠償損失10萬元。所幸，法院結合各方證據，認定曲先生對房屋出售事宜應當是知情的，且曲先生并未提供證據證明其提出過購買涉案房屋，據此，判決駁回了曲先生的訴求。

律師說法

購買承租房屋時，需注意承租人的優先購買權和“買賣不破租賃”，這是法律為維護租賃關系穩定而做出的有利于承租人的規定。

承租人的優先購買權是指在同等條件下，享有優先購買所租賃房屋的權利。此外，“買賣不破租賃”，需注意的是，承租人雖然可以繼續承租，但應將相應租金交付給新的產權人。

律師提醒

二手房買賣中涉及的法律問題很多，不同的房產類型、交易方式存在不同的法律風險。在購買時，應著重注意以下幾個方面：

1、審慎核實房產信息?？赏ㄟ^查看房產權屬證書上記載的權利人和出賣人身份證件，確定是否為真正的房屋所有權人;通過查看出賣人戶口本，確定房屋中是否落有戶口;通過實地查看房屋狀況和居住狀況，確定是否存在出租;購買學區房時，可通過查詢政務公開信息或咨詢教育行政部門的方式，確定所購房屋是否為學區房等。

2、妥善簽訂購房合同。在簽訂購房合同時，應盡量在正規中介辦理，使用房產部門提供的正規房屋買賣合同，對于未盡事項，當事雙方可以另行簽訂補償合同，明確約定房屋買賣過程中，解押、付款、過戶、查驗、交付各個環節的具體操作步驟和履行時間節點，并明確違約責任。

3、注意留存履約證據。房屋買賣涉及諸多環節，耗時少則數月多則數年，在交易過程中，應保留好各個環節的證據，比如付款轉賬的憑證等;對于雙方履行過程中口頭達成的新協議，應注意以書面的形式予以確認;在賣方不履行合同或口頭表示無法繼續履行合同時，應注意保留好溝通的證據，必要時，可以聘請專業人士介入，以更好地維護自身合法權益。