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寧波
二手房糾紛應該怎么辦
法院近年來受理的二手房買賣糾紛案件逐年增加，從收案及審判情況來看，主要有兩種類型：
一是房屋買賣合同簽訂后，賣方又將房屋以更高的價格出售給第三人并辦理了產權過戶登記手續，導致原房屋買賣合同在客觀上已無法繼續履行。買方以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同，要求賣方雙倍返還購房款;
二是房屋買賣合同簽訂后，由于房價攀升，賣方不愿再以合同約定價格出售房屋，明確拒絕出售房屋，此時，房屋買賣合同仍有繼續履行的可能。在這種情況下，買方以賣方違約為由請求法院判令賣方繼續履行房屋買賣合同，或以賣方違約為由訴請解除房屋買賣合同，要求賣方雙倍返還定金。
分析以上兩種類型的二手房買賣糾紛案件，可以看出以下共同的特點：
一是糾紛發生的起因在于房價不斷高漲。在房屋買賣合同簽訂以后，賣方為了尋求以更高的價格出售房屋而不惜違反合同約定，破壞交易;
二是糾紛均發生在房地產三級市場交易中。出售房屋的賣方不是專事房地產經營的房地產開發企業，而是自己生活居住使用或經營所有的房屋因生活需要或者經營所需而將房屋賣出變現的個人或企業;
三是交易中往往有房地產中介機構參與，在買賣合同法律關系中還夾雜著居間法律關系。
當前房地產交易市場呈現出賣方市場的趨勢，律師建議審判實踐中應注重保護守約人的合法權益。
首先，要正確認定合同效力。在“一房多賣”的情況中，如果買賣雙方簽訂合同沒有違反法律的禁止性規定，應認定合同有效，并根據合同約定確定違約責任的承擔;
其次，要依法追究惡意違約人的違約責任，提高其違約成本。由于當事人惡意違約，拒不履行合同義務，可以判令其賠償損失，包括守約方的直接損失和預期利益，為守約方提供充分有力的司法救濟;
第三，如果當事人提出繼續履行合同的訴訟請求，合同也有繼續履行的可能和必要，可以判令繼續履行合同，維護正常的房地產交易秩序。此外，房地產中介機構也要加強行業自律，遵守職業道德，如果故意隱瞞有關重要事實或者提供虛假情況，損害買賣合同當事人利益的，應當承擔損害賠償責任。
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