二手房定金能退嗎
專家建議,房產(chǎn)交易中如果業(yè)主違約定金必須雙倍返還。這位購(gòu)房者現(xiàn)在只有和業(yè)主協(xié)商把收全款的日子往后延,如果業(yè)主不同意的話他只能以業(yè)主惡意拖延騙取定金的理由要求解約定退還定金。
專家并提醒,當(dāng)協(xié)議中標(biāo)明的是“訂金”時(shí),購(gòu)房者可要回;如標(biāo)明的是“定金”而您又未在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商,從理論上講,要回定金就比較困難了。
所以,對(duì)于購(gòu)房者來說,為了避免喪失認(rèn)購(gòu)金或定金,千萬不要急于在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)馬上交錢,而是要考慮清楚后再說。一旦決定交錢認(rèn)購(gòu),不妨在認(rèn)購(gòu)書中書面約定,如果購(gòu)房者決定放棄認(rèn)購(gòu)的房屋,房主應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購(gòu)金退還。
以下是購(gòu)買二手房交定金前需要注意的事項(xiàng):
1、核實(shí)房本
你首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系?房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛?但最要緊的是,一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。其次要弄清楚所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確面積(統(tǒng)稱建筑面積)。要核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面積是否一致?還要考究地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)的具體規(guī)定。最后要弄清楚辦理購(gòu)買“二手房”規(guī)定程序。購(gòu)買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購(gòu)買“二手房”,必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》,并到房屋所在市、縣房地產(chǎn)交易管理部門,辦理登記、過戶和交納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)等手續(xù)。
2、確認(rèn)房主:核實(shí)真實(shí)身份
首先要確定房產(chǎn)證上的名字是房主本人,簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性,尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐,最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易,買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥,最有效的方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份,確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛,對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。
3、小心中介吃差價(jià)
如果您是通過中介公司買的房子,那就要小心了,現(xiàn)在的中介公司很少有不吃差價(jià)的,所以您一定要找企業(yè)比較大,信譽(yù)教好,品牌公司去買,而且一定要要求見房主本人,與房主當(dāng)面把價(jià)錢談清楚,如果中介說房主忙啊,過不來,或者是讓他兒子、妹妹、姐姐或者別的親屬代替房主本人來跟你談,你一定不要相信他們的話,他們找的那些人,都是托,根本就不是房主的親戚,還得以房本上的業(yè)主為主。如果他們一再推辭的話,那肯定是有鬼了,中間一定有差價(jià),您一定要堅(jiān)持見到房主本人再交定金,而且一定要求簽三方合同(房主、你、中介),不要只跟中介簽單方合同,一定要簽三方。中介公司的人都特別會(huì)說,不要一時(shí)聽信了中介的好話,被他們繞進(jìn)去了。
以下就在北京發(fā)生的一些二手房糾紛案例,提醒購(gòu)房者警惕“雷區(qū)”。
交定金先明晰產(chǎn)權(quán)
“80后”租房一族小王決定出手了,鎖定了北京的二手房。但他剛剛看上海淀區(qū)的一套二手房,業(yè)主就提價(jià)了。小王又看上了豐臺(tái)區(qū)的一套二手房,因擔(dān)心業(yè)主提價(jià),他急著付了定金。后來,中介門店經(jīng)紀(jì)人告知小王,該房屋還有銀行抵押,小王十分后悔。
“買房人購(gòu)買二手房不能盲目的支付定金,一定要先明晰房屋產(chǎn)權(quán)。”北京市隆安律師事務(wù)所合伙人鄭-磊律師說,買房人可以要求中介經(jīng)紀(jì)人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核查,如發(fā)現(xiàn)房屋存在債務(wù)糾紛、抵押貸款等產(chǎn)權(quán)不清的情況,就不要向賣房人支付定金,以免造成不必要的損失。
簽定金協(xié)議寫清細(xì)節(jié)
為了孩子上學(xué),老李把小房子賣了,準(zhǔn)備換個(gè)學(xué)區(qū)房。老李看中了西城區(qū)的一套學(xué)區(qū)房,就通過中介門店與業(yè)主簽訂了定金協(xié)議。但他不知道在定金協(xié)議里是否需要把學(xué)區(qū)房寫進(jìn)去。
鄭-磊律師表示,“買房人在交付定金之前,要與賣房人簽訂定金協(xié)議,落實(shí)有關(guān)交易的細(xì)節(jié)。比如在定金協(xié)議中寫明房屋地理位置、房屋交易價(jià)格、車位號(hào)、車位價(jià)格等具體內(nèi)容。”
對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)房的買房人,鄭-磊律師建議說,要注意在定金協(xié)議里寫明房子屬不屬于學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)名額有沒有使用過等情況,防止買了房卻上不了學(xué)。
“20%”是定金上限
小孫選定了石景山區(qū)的一套二手房,總價(jià)300萬元。小孫與賣房人商議支付定金的數(shù)額犯了難,因?yàn)閷?duì)方索要70萬元,她手里沒有那么多現(xiàn)金。
“定金的數(shù)額由雙方當(dāng)事人約定,但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。買房人交付大額定金,可以選擇資金監(jiān)管。在這起交易中,小孫只需要向賣房人支付定金60萬元。”鄭-磊律師說。
對(duì)于定金的法律效力,鄭-磊律師解釋說,定金協(xié)議對(duì)于買賣雙方產(chǎn)生約束力,雙方當(dāng)事人必須按照約定履行義務(wù),否則要承擔(dān)一定的法律后果。如果買房人不按協(xié)議約定完成二手房交易,賣房人可以不再退還定金;如果賣房人不按協(xié)議約定完成二手房交易,買房人可以要求賣房人雙倍返還定金。如果在這個(gè)過程遇到任何的問題,都可以在線咨詢律霸網(wǎng)的律師。
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