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寧波
二手房交易過程中賣房人違約要怎么處理
【案例】
為了孩子上學，祝某購買了一處教育地產。但是，由于賣房人遲遲未能將戶籍從該房屋內遷出，祝某將賣房人劉某訴至法院。日前，法院審結了這起房屋買賣合同糾紛案。
祝某訴稱，其與劉某簽訂了房屋買賣合同，約定購買劉某名下的一處房產，劉某在房屋過戶后15日內將其戶籍從該房屋內遷出。但是，現在已經過戶一個多月，劉某還沒有遷出戶籍，構成違約，應當按照合同約定向其支付相應違約金。
劉某辯稱，他承認沒有按照約定期限遷出戶口，但是由于祝某已經將其戶籍遷入所購買的房屋，為孩子上學購房的合同目的已經實現，他逾期遷戶并未給其造成經濟損失，故不同意其訴訟請求。
法院經審理查明，劉某將其名下的房屋出售給祝某，并約定于過戶之日起15日內將其與家人的戶籍自該房屋內遷出。2014年3月1日，雙方完成房屋產權過戶登記手續。次月16日，祝某將戶口自原籍遷入所購房屋。直至2014年6月底，劉某未能將其與家人的戶籍遷出。劉某與祝某所簽訂的房屋買賣合同中約定，如劉某未能按照約定期限遷出戶口，應按房屋總價款的5%向祝某支付違約金;逾期超過30日的，自逾期超過30日起，按日向祝某支付全部已付款萬分之五的違約金。庭審中，劉某提出違約金過高的抗辯。
法院經審理后認為，祝某起訴具有合同依據，爭議的焦點及審理的重點在于劉某的抗辯意見能否成立。首先，由于合同目的無法實現是法定合同解除事由，而非不予承擔違約責任的合法抗辯事由，且辦理出售房屋戶籍遷出手續，系劉某作為房屋出賣方的附隨義務，故祝某將戶籍遷入所購房屋內的事實不足以免除劉某逾期遷出戶籍的違約責任。其次，對于劉某提出的違約金過高的抗辯，應當結合本案的實際履行情況、劉某的逾期時間及過錯程度、祝某的實際損失及其預期利益等因素，根據公平原則，酌情予以確定。
最后，法院判令劉某向祝某支付逾期辦理戶籍遷出違約金5萬元。
【分析】
二手房交易過程中，雙方應當對賣房人戶籍遷出的時間及逾期遷出的違約責任做出明確約定，以免發生爭議后舉證困難。
由于戶籍遷出涉及公安機關的行政管理權，故不能通過判決的方式確定賣房人遷戶時間。買房人如希望通過約定賣房人按日支付逾期遷戶違約金的方式督促賣房人履行該項義務，應當合理確定違約金標準，否則，如賣房人提出違約金過高的抗辯，法院將根據法律規定予以酌減。
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