二手房賣(mài)方毀約可以協(xié)商賠償,如果協(xié)商不成功買(mǎi)房可以起訴解決。
一、二手房交易中賣(mài)方毀約如何打官司
1、寫(xiě)訴狀
民事起訴狀是啟動(dòng)法律程序的一個(gè)重要法律文書(shū)。恰當(dāng)?shù)脑V訟請(qǐng)求,以及事實(shí)與理由的陳述和法律依據(jù),都是決定官司勝敗的重要因素。所以,寫(xiě)訴狀要有好的構(gòu)思和設(shè)計(jì),否則,不僅會(huì)影響訴訟結(jié)果,有時(shí)還會(huì)造成費(fèi)用的損失。
2、立案
首先要選擇一個(gè)有管轄權(quán)的法院,然后遞交訴狀和證據(jù)及其他相關(guān)材料。拿到法院受理通知書(shū)后,等待法院傳票通知開(kāi)庭。
3、開(kāi)庭
開(kāi)庭程序主要包括法庭調(diào)查和法庭辯論。法庭調(diào)查階段的舉證、質(zhì)證是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的訴訟行為。辯論階段是充分闡述支持自己主張的事實(shí)理由和法律依據(jù)的時(shí)候。其目的是說(shuō)服法官和對(duì)方當(dāng)事人認(rèn)可自己的觀點(diǎn)。辯論結(jié)束后等待法院判決。
4、判決
開(kāi)完庭后作出判決是法院的工作。當(dāng)事人在拿到判決書(shū)后,如不服判決要及時(shí)上訴啟動(dòng)二審程序。否則,一審判決生效,雙方爭(zhēng)議的問(wèn)題要按照判決履行。
5、執(zhí)行
判決生效后,如當(dāng)事人不在判決確定的期限內(nèi)主動(dòng)履行義務(wù),另一方當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)法院執(zhí)行。拒不履行判決法院可以采取拘留、罰款措施,嚴(yán)重的可以追究刑事責(zé)任。
二、賣(mài)方違約的原因
1、房主會(huì)以所售房屋是,夫妻一方在出售二手房時(shí)沒(méi)有征得另一方同意為理由,解除賣(mài)房合同收回房屋;
2、房主認(rèn)為所售房屋是政策規(guī)定的不允許出售的房屋類(lèi)型;
3、房主以賣(mài)房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由,要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;
4、房主以中介公司沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)交買(mǎi)房人的定金為由,要求認(rèn)定合同無(wú)效。
三、二手房買(mǎi)賣(mài)的步驟
1、評(píng)估價(jià)與最高貸款額
二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則,取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù),即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
2、竣工年代與貸款年限
銀行審批貸款過(guò)程中,通常會(huì)把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件,一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。
3、貸款銀行的選擇
各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同,貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見(jiàn)的房貸產(chǎn)品,就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來(lái)選擇。
4、還款方式的選擇
銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。
5、收入證明與還款能力
收入證明一般是借款人所在單位開(kāi)具的收入狀況證明。如果申請(qǐng)人已婚,一個(gè)人的收入證明低于其月供,則可以夫妻雙方同時(shí)開(kāi)具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款。除此以外,大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。
6、貸款的成數(shù)和利率
各銀行對(duì)首套住房的首付成數(shù)和貸款利率,第的首付成數(shù)和貸款利率等都做出了具體的規(guī)定。
7、借款人自身相關(guān)情況
個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。信用檔案主要包括:信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類(lèi)貸款。
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