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作為農(nóng)村居民其實是可以獲得很大一塊用于建造住宅的宅基地,而現(xiàn)在有一些城市周邊的農(nóng)村居民,也會利用自家分得的這種土地修建幾層樓房,然后把其中一些賣給別人。那從我國法律上分析的話,農(nóng)村中的房屋可以進(jìn)行買賣嗎?要是你不清楚的話,請跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。
一、農(nóng)村中的房屋可以進(jìn)行買賣嗎
農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民,而購買方存在兩種情況:
(一)集體組織內(nèi)部成員購買,集體組織內(nèi)部成員有三種具體情況:
1、本身已有宅基地,且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定,對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民,再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。
2、已有宅基地,但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。盡管已有一處宅基地,但如無法定理由,也很難再申請到第二處宅基地。
3、已在集體組織落戶,但尚沒有被分到宅基地。申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此,即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間,也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購房者的具體情況,這無疑是不現(xiàn)實的。
(二)集體組織以外的成員。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房,條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為,購房者的資格待定,村民出售房屋將難上加難。
通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定,不難看出,國家對宅基地申請是嚴(yán)格控制的,而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋,但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定??创@一問題,究其實質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì),以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。
二、城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋?
我國法律明確規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
此外,民事活動必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。因此,人民法院在審理案件的時候,如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定,應(yīng)該查找國家政策對此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的,適用國家政策進(jìn)行裁判,而不能根據(jù)法官個人的理解進(jìn)行自由裁量。從司法實踐上看,人民法院不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。一般農(nóng)村私有房屋買賣合同是會被認(rèn)定無效的。綜上所述,我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋,涉案房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。
需要注意農(nóng)村中的土地按照規(guī)定是屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有的,即使作為農(nóng)村居民對分得的宅基地也只有使用權(quán),但對于宅基地上面的房屋,則就有完全的所有權(quán)了,因此可以將房屋進(jìn)行售賣。但在這里要注意,一般情況下農(nóng)村中的房屋是只能出賣了同一集體經(jīng)濟(jì)的成員,而不能賣給外人的。
農(nóng)村房屋買賣合同確認(rèn)無效后有哪些后果?
農(nóng)村房屋宅基地可以買賣嗎,相關(guān)法律規(guī)定是什么
農(nóng)村自建房買賣合同效力怎么認(rèn)定?怎么處理?
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