查詢房屋權(quán)屬
查詢房屋的權(quán)屬,首先要做的就是要看房屋產(chǎn)權(quán)是否合法。買房應(yīng)該要求賣方提供合法的證件,包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。
為了最大限度地降低風(fēng)險,防止買房人偽造產(chǎn)權(quán)證,買方還有必要到房地產(chǎn)交易市場查驗房產(chǎn)證的真實性以及產(chǎn)權(quán)記錄。兩相對照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié),不至于有所遺漏。
要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的真實性,一定要查驗房產(chǎn)證的正本,如果房屋為多個人共有,在“房主”一項會有顯示,且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄,明確這點可以防止無權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。
此外,通過房產(chǎn)證還可以明確房屋的用途是商用還是民用,土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的,出讓土地使用年限還有多長,是否劃算,是否是農(nóng)村集體土地等。通過一番詳細(xì)調(diào)查,二手房的”前世今生“就完全明了了。
“特殊”房源問題多
何為“特殊”房源?簡單來說,就是軍產(chǎn)房、使用權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房(即地產(chǎn)房)等不同于一般產(chǎn)權(quán)房的房源。此類房源一般價格會比正常產(chǎn)權(quán)的房源低一些,尤其是使用權(quán)房,由于建筑年代較長,通常所處的地段非常好,生活非常便利。但這樣的房源存在的問題也會較多。
“特殊”房源中,最具代表性的是使用權(quán)房,顧名思義,就是住戶只有使用權(quán)而不擁有產(chǎn)權(quán),但是經(jīng)過一定的程序也可以上市買賣。使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬主要有兩種:單位產(chǎn)權(quán)和房管所產(chǎn)權(quán)。購買使用權(quán)房需要注意的是,一定要明確產(chǎn)權(quán)歸屬,在過戶時應(yīng)要求公房原承租人親自到房產(chǎn)局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù),修改戶主姓名,不得委托辦理。
“他項權(quán)”情況要查清
很多買家在查詢過房屋的產(chǎn)權(quán)情況后就認(rèn)為可以安心了,殊不知房屋還有不易為人知曉的“他項權(quán)”,稍不留心,也會鑄成大錯。
房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利,通常是指抵押權(quán)利,他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。在房屋所有權(quán)證書中,會有他項權(quán)利內(nèi)容記載,載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類、權(quán)利范圍等。根據(jù)擔(dān)保法,房產(chǎn)如有抵押,即他項權(quán)證未注銷,則該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制,未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易,不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。因此,購房者必須通過查詢“他項權(quán)”,看看房屋是否被抵押、是否因訴訟糾紛而被查封以及房產(chǎn)的貸款記錄等內(nèi)容,以免后患。
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