中介承諾未兌現(xiàn)應(yīng)退還中介費(fèi)
2013年,在北京版國五條政策落地前,為了避免交納20%的個(gè)人所得稅,北京的二手房市場(chǎng)曾掀起過一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執(zhí)行之前買了一套二手房,當(dāng)時(shí)中介承諾可以在政策執(zhí)行之前為王先生完成過戶手續(xù),并將這一承諾寫進(jìn)了居間合同之中,因此王先生就與業(yè)主簽訂了二手房買賣合同并交付了中介費(fèi)以及定金。但是由于各種原因,最終未能在政策執(zhí)行前完成該套房屋的過戶手續(xù)。新政策執(zhí)行后,由于該套房屋不滿五年需交納差額的20%的個(gè)人所得稅。算下來,個(gè)人所得稅要交20萬元。面對(duì)這筆高額的個(gè)人所得稅,王先生表示無力承擔(dān)。業(yè)主也表示不會(huì)為個(gè)稅買單,在該套房屋買賣無法進(jìn)行下去的情況下,王先生提出解除買賣合同,并要求中介退還中介費(fèi)。
該案例中,房地產(chǎn)中介在居間活動(dòng)中為促成雙方成交,承諾在“新政”執(zhí)行前辦理完畢房地產(chǎn)過戶手續(xù),房地產(chǎn)中介卻未兌現(xiàn)這一承諾,而這一承諾有證據(jù)證明確實(shí)存在,那么,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該退還中介費(fèi)。
買房人原因造成房產(chǎn)不能過戶中介費(fèi)不退
石先生在前不久通過一中介公司在望京購買了一套二手房,在簽訂二手房買賣合同以及與中介的服務(wù)合同之前,中介公司要求石先生先簽一個(gè)聲明:表示自己確認(rèn)有購房資格,如購房資格出現(xiàn)問題導(dǎo)致無法過戶責(zé)任由買方自負(fù)。
石先生當(dāng)時(shí)十分自信購房資格沒問題,沒有去確認(rèn)自己的個(gè)稅和社保是否滿五年。但是當(dāng)簽訂了二手房買賣合同后并交納了中介費(fèi)和定金后,在辦理房屋過戶時(shí)卻發(fā)現(xiàn)自己的社保曾經(jīng)因?yàn)楣ぷ髯儎?dòng)斷過,因此他不具備購房資格,他要買的二手房無法過戶到其名下。在買賣無法繼續(xù)的情況下,石先生要求解除合同并要求中介退還中介費(fèi),但遭到了中介的拒絕。中介的理由是房屋無法過戶的責(zé)任在石先生自己,中介沒有任何過失。
在這個(gè)案例中,買賣合同雙方的交易已經(jīng)達(dá)成,中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)完成了“居間”服務(wù),導(dǎo)致合同無法履行的原因系石先生自己造成的,他應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任:向賣方承擔(dān)違約責(zé)任,向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)用。
業(yè)主違約致交易失敗仍要支付部分中介費(fèi)
郭女士與業(yè)主何先生在中介公司的居間服務(wù)下簽訂了二手房買賣合同。同日,郭女士支付了2萬元購房意向金,并在《中介費(fèi)確認(rèn)書》上簽字確認(rèn)中介費(fèi)為2萬元。而后,因業(yè)主何先生一方違約,未能繼續(xù)履行該合同,郭女士的購房計(jì)劃也宣告“破產(chǎn)”。何先生返還郭女士已支付的2萬元意向金,并補(bǔ)償違約金2萬元。
當(dāng)前的二手房市場(chǎng)上使用的居間合同,對(duì)于中介責(zé)任的完成不以網(wǎng)簽或過戶為準(zhǔn),而是以買賣雙方簽訂二手房買賣合同為準(zhǔn)。也就是說,只要雙方簽訂了二手房買賣合同,中介的職責(zé)就已經(jīng)完成,按目前的格式合同規(guī)定,中介就可以收取中介費(fèi)了。
在上述案例中,房地產(chǎn)中介在居間活動(dòng)中為促成雙方成交,承諾在“新政”執(zhí)行前辦理完畢房地產(chǎn)過戶手續(xù),而房地產(chǎn)中介又未兌現(xiàn)這一承諾,這一承諾有證據(jù)證明確實(shí)存在,那么,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該退還中介費(fèi)。
中介費(fèi)的糾紛在二手房交易中并不少見,為了避免此類糾紛,我們應(yīng)盡可能完成交易。為了完成交易,要盡可能多的核實(shí)房源產(chǎn)權(quán)、債務(wù)、抵押情況。如果資金不足,也不要輕易簽訂買賣合同并支付中介費(fèi)。另外,建議客戶在買房時(shí)選擇正規(guī)大型中介,一來傭金不高,二來服務(wù)有保障。在當(dāng)前二手房市場(chǎng)上使用的居間合同都是以雙方簽訂二手房買賣合同為準(zhǔn)的情況下,建議買房人在買房前要先與中介公司協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,盡量把雙方的責(zé)任和義務(wù)約定得越詳細(xì)越好。甚至可以與中介協(xié)商約定在完成過戶后方可收取是中介費(fèi),在未完成過戶前不得收取任何費(fèi)用。
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