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購買回遷房注意事項有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 777人看過

回遷房,在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。由于回遷房在價格上面更具有優(yōu)勢,因此有不少人也會選擇購買這樣的房產(chǎn)。但畢竟回遷房與商品房不同,因此在購買的過程中需要注意事項也不太一樣。那到底購買回遷房注意事項有哪些呢?下文中律霸小編為你進行詳細解答。

一、什么是回遷房

回遷房,專指建立在國有出讓土地上,為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的,現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是本文討論的范圍。

二、購買回遷房注意事項有哪些

(一) 未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣,買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉(zhuǎn)讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》,即取得對房屋的準所有權,有權對其所安置的房屋進行處分。因此,只要雙方意思表示真實,不損害國家、集體或第三人利益,在取得《房地產(chǎn)證》之前,可以轉(zhuǎn)讓房屋,買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。

(二)房屋交易稅由買方負擔的約定是否有效

回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費,另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費,這兩次稅費應當如何承擔,應當在合同中予以明確約定。

對于房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負擔,這一約定并不違反相關法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。因此,如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款,并不違反法律規(guī)定,也不損害國家利益,對其約定應認定為有效。

(三)需要特別注意的問題

1、嚴防“一房數(shù)賣”

回遷房買賣無法辦理預告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下,辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應當是有效的合同。購買時一定要注意。

2、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協(xié)議時,出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無法辦理過戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現(xiàn)房,則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

3、買方要留尾款

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險,違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

4、要求賣方的配偶簽名

實踐中,回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn),根據(jù)婚姻法的有關規(guī)定,該房產(chǎn)應屬于夫妻共同財產(chǎn),一方處分應當?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果:其一,若房價上漲,而配偶借口不同意出賣房屋,則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二,若在過戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,并輔之以必要的條款,則基本上能夠預防。

5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字

因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性,在取得房產(chǎn)證之前,若賣方發(fā)生不測,該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此,回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中,要求賣方的第一順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。

法律中允許對回遷房進行買賣,并且實際的買賣流程其實與買賣商品房的流程是差不多的。但畢竟回遷房與商品房在本質(zhì)上還是不同的,因而在購買的時候所要承擔的風險也就要多一些。至于購買回遷房注意事項,上文中已經(jīng)做出了介紹,但愿能為你提供一些幫助。


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