二手房的定金合同糾紛如何解決
為了更好的理解,就以一個案例為例。
【案情】
房價上漲了,賣家不賣了買賣雙方簽訂了《定金協議》,約定賣方將其名下110平方米的房屋,以64萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元,預付房款45萬元(含定金),余款待買方取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當天,賣方把房及有關資料給買方,買方也將45萬元支付給賣方。五個月后,賣方書面通知中介公司,請轉告買方,《定金協議》暫緩執行,需要買賣雙方另行協商等。5天后,買方起訴到法院,訴稱賣方因房價上漲而不愿再繼續辦理產權過戶手續,并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決雙方的繼續履行,并賠償經濟損失。
【爭議焦點】
定金協議是否就是買方認為雙方簽訂的合同雖名為《定金協議》,但內容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產權過戶等所應當具備的條款,其實質是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務,自己也支付了70%的房款,房屋也在自己的實際使用中。賣方則辯稱,雙方所簽署的是《定金協議》,在上述協議中約定待取得房屋產權證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧,至今未簽訂買賣合同,在雙方簽訂《定金協議》時賣方尚未取得房產證,不具備轉讓房屋的法定條件。
【法院判決】
合同有效,賣方必須交房法院審理后認為,該《定金協議》雖名稱是定金合同,但此《定金協議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款,雙方的真實意圖是簽署買賣合同,只是賣方尚未取得房屋的產權證,這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外,還支付了大部分購房款,賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇,而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同,現賣方取得了房屋產權證,該買賣合同當屬有效,于是一審判決賣方繼續交房給買方。
【律師點評】
合同性質不僅僅看名稱律師認為,在實際生活中,看待合同的性質不僅看合同的名稱,還應根據合同的具體內容,并結合雙方的簽約目的,實際履行情況予以綜合認定。從本案中可以看出,名稱是定金協議,但在內容上不僅包括了定金數額、定金支付日期等定金合同的內容,還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產權過戶等買賣合同的相關內容,此外,《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款,但在合同能夠繼續履行的情況下,賣方作為違約方無權主動要求適用該條款,來承擔較低違約責任,達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方,應本著誠實信用原則來履行合同。
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