開發(fā)商修建好了商品房的,對于已經(jīng)購買的人來講,此時會涉及到一個交付的問題,除了在交付的時間上面需要按照約定進行外,同時還要注意開發(fā)商是否滿足了交付條件,如果質(zhì)量不過關(guān)或者沒有達到規(guī)定標準,則就認為不滿足交付條件。那究竟商品房交付條件包括哪些呢?請一起在下文進行了解吧。
一、商品房交付條件有哪些
法律規(guī)定: 商品房的交付使用條件是竣工驗收合格。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用”。
《建筑法》第六十一條交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準,有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院1998年7月20日頒布實施)第十七條第一款規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用”。
《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部2001年4月4日頒布實施) 第四十條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的,按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰”。
可見,我國房地產(chǎn)法規(guī)定的房屋交付使用的條件是通過竣工驗收。
二、商品房交付時間怎么認定
商品房交付時間的認定,主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔違約責任的問題。最高人民法院司法解釋明確規(guī)定,對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用。因此,人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。
所謂房屋的交付使用,就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房戶占有,其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間,而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買房戶占用,即“交鑰匙”,就應(yīng)認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。當然,商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內(nèi)容進行特別約定。
如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋,而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的,就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”,而且還應(yīng)當將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶,否則,將承擔違約責任。
房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由開發(fā)商承擔;交付使用后,即使房屋權(quán)屬證沒有辦理完畢,房屋可能的風險由購房人承擔。購房人接到書面通知書時,無正當理由拒絕接受的,自書面通知書確定的交付使用之日起,購房人承擔一切風險,當事人約定的除外。這里的“正當理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由;其他原因如疾病、外出等,由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù),則不構(gòu)成“正當理由”。
一般開發(fā)商交付了商品房之后,那么就相當于是轉(zhuǎn)移了商品房的占有,此時要是發(fā)生一些意外事件導(dǎo)致商品房受損、滅失的話,此時的責任就是由購房者來承擔的。當然,要是不滿足商品房交付條件的話,此時購房者也是可以拒絕收房的。要是在這方面還有不清楚的,請直接來電咨詢我們的專業(yè)律師。
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