一、買賣不破租賃是否可以約定處理?

可以約定處理，但必須達成一致意見，并簽訂協(xié)議來認定。《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

二、限制適用情況

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應當適用于動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發(fā)揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態(tài)度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規(guī)定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權優(yōu)于后債權

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執(zhí)行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業(yè)的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發(fā)生變化。在破產案件中，對于破產企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

需要明確的是，對于租賃雙方可以通過自行協(xié)商約定處理的情況下，是不需要進行司法判決處理的，因為這并不構成刑事責任，具體情況下對于民事責任的處理上都是可以協(xié)商來認定的，雙方應當對相關賠償以及損失情況認定后作出處理。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？