對(duì)于大多數(shù)租房者來(lái)講,在房屋租賃期間其實(shí)還是比較擔(dān)心房東將房屋出售,這就意味著自己可能要在短時(shí)間內(nèi)找到新的出租屋,然后盡快搬走了。但其實(shí)我國(guó)法律中是有買賣不破租賃的規(guī)定的,剛好就是對(duì)這類情況下承租人的利益提供保護(hù)。那究竟什么是買賣不破租賃呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。
一、什么是買賣不破租賃
買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”。最高人民法院《民通意見(jiàn)》119條規(guī)定,私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效
二、買賣不破租賃不適用動(dòng)產(chǎn)
買賣不破租賃原則上只能適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃。例如房屋、土地使用權(quán)等。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,出租。那么,對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其租賃關(guān)系依然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
理由有三:
第一、如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用合同法該條規(guī)定,不利于財(cái)產(chǎn)流通,在相當(dāng)程度上還會(huì)影響交易安全,造成租賃關(guān)系的標(biāo)的物在交易上的不確定性,有悖于現(xiàn)代民法宗旨。
第二、從成本支出的角度來(lái)看,動(dòng)產(chǎn)以占有為公示手段,當(dāng)事人買賣動(dòng)產(chǎn)時(shí),交易的社會(huì)成本很低。不動(dòng)產(chǎn)的買賣,買賣人比較慎重,一般要親自去房屋所在地進(jìn)行考查,支付相應(yīng)成本。如果動(dòng)產(chǎn)買賣也要求買受人受善良注意義務(wù),則極大的加重了買受人的成本。
第三、從保護(hù)弱者的角度看,相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),動(dòng)產(chǎn)可大規(guī)模地生產(chǎn),買方可選擇性越來(lái)越多,與賣方的地位基本相等。甚至優(yōu)于賣方,即使在出租的情況下也不例外。因此,動(dòng)產(chǎn)承租人的弱勢(shì)地位并不明顯,對(duì)動(dòng)產(chǎn)的承租人無(wú)須特別保護(hù)。
在房屋租賃期間,即使房東將出租房屋賣給了他人,此時(shí)購(gòu)房者也需要繼續(xù)履行房東與承租人之間的租房合同才行,而不能因?yàn)榉课莩鍪哿耍吞崆敖K止租賃合同,損害承租人的合法利益。要是你在這方面還有不清楚的地方,建議可以直接來(lái)電咨詢我們的專業(yè)律師。
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喬陽(yáng)萍律師,法律碩士,陜西省律師協(xié)會(huì)會(huì)員,執(zhí)業(yè)于陜西圣拓律師事務(wù)所。尤其擅長(zhǎng)房屋買賣、民間借貸、婚姻家事、勞動(dòng)等領(lǐng)域糾紛,喬律師以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí),嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)的專業(yè)態(tài)度從事法律服務(wù)多年,贏得廣大當(dāng)事人的信賴與好評(píng)。
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