對(duì)于大多數(shù)租房者來(lái)講，在房屋租賃期間其實(shí)還是比較擔(dān)心房東將房屋出售，這就意味著自己可能要在短時(shí)間內(nèi)找到新的出租屋，然后盡快搬走了。但其實(shí)我國(guó)法律中是有買賣不破租賃的規(guī)定的，剛好就是對(duì)這類情況下承租人的利益提供保護(hù)。那究竟什么是買賣不破租賃呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、什么是買賣不破租賃

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。最高人民法院《民通意見(jiàn)》119條規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效

二、買賣不破租賃不適用動(dòng)產(chǎn)

買賣不破租賃原則上只能適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃。例如房屋、土地使用權(quán)等。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，出租。那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系依然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

理由有三：

第一、如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用合同法該條規(guī)定，不利于財(cái)產(chǎn)流通，在相當(dāng)程度上還會(huì)影響交易安全，造成租賃關(guān)系的標(biāo)的物在交易上的不確定性，有悖于現(xiàn)代民法宗旨。

第二、從成本支出的角度來(lái)看，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示手段，當(dāng)事人買賣動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的社會(huì)成本很低。不動(dòng)產(chǎn)的買賣，買賣人比較慎重，一般要親自去房屋所在地進(jìn)行考查，支付相應(yīng)成本。如果動(dòng)產(chǎn)買賣也要求買受人受善良注意義務(wù)，則極大的加重了買受人的成本。

第三、從保護(hù)弱者的角度看，相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)可大規(guī)模地生產(chǎn)，買方可選擇性越來(lái)越多，與賣方的地位基本相等。甚至優(yōu)于賣方，即使在出租的情況下也不例外。因此，動(dòng)產(chǎn)承租人的弱勢(shì)地位并不明顯，對(duì)動(dòng)產(chǎn)的承租人無(wú)須特別保護(hù)。

在房屋租賃期間，即使房東將出租房屋賣給了他人，此時(shí)購(gòu)房者也需要繼續(xù)履行房東與承租人之間的租房合同才行，而不能因?yàn)榉课莩鍪哿耍吞崆敖K止租賃合同，損害承租人的合法利益。要是你在這方面還有不清楚的地方，建議可以直接來(lái)電咨詢我們的專業(yè)律師。

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