隨著人們經(jīng)濟(jì)能力的提升，人們的經(jīng)濟(jì)收入得到了增長(zhǎng)，自此，人們開(kāi)始致力于購(gòu)買(mǎi)房屋，所以層一度咋社會(huì)上掀起了一場(chǎng)購(gòu)房熱潮，雖然這使得房屋售價(jià)上漲，但是同時(shí)也增加了購(gòu)房壓力。故而我國(guó)政府機(jī)構(gòu)實(shí)行了商品房限售政策。

一、如何理解商品房限售政策?

限售政策與限購(gòu)、限貸政策在時(shí)間上和持有、交易環(huán)節(jié)上有著本質(zhì)的不同。在交易環(huán)節(jié)上，限購(gòu)、限貸政策本質(zhì)上是抑制購(gòu)房需求端，加高了購(gòu)房人的門(mén)檻，抑制了部分購(gòu)房需求和投資投機(jī)需求，而限售政策本質(zhì)上是抑制了房產(chǎn)供應(yīng)端，抑制了投資購(gòu)房持有者倒賣(mài)房屋從中獲取利益的行為;在持有環(huán)節(jié)上，限購(gòu)、限貸政策主要沖擊的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而限售政策，主要沖擊的是自持賣(mài)房人群。

限售和限購(gòu)、限貸政策在時(shí)間上的不同主要體現(xiàn)在，限售時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，一般為2-3年(個(gè)別城市更長(zhǎng)時(shí)間)，而限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行期相對(duì)較短，一般為1-2年。

預(yù)計(jì)商品住宅在未來(lái)2年左右時(shí)間段將處于價(jià)格下行周期，“限售”政策時(shí)間與下行周期時(shí)間相匹配，在一定程度上凍結(jié)資產(chǎn)，避免了出售帶來(lái)的資產(chǎn)貶值。限購(gòu)、限貸政策并沒(méi)有使樓市百分百降溫，“限售”政策疊加限購(gòu)、限貸政策將加大樓市調(diào)控力度，也為推出房產(chǎn)稅做鋪墊。市場(chǎng)趨勢(shì)表明了“限售”政策出臺(tái)的必要性。

二、限售令目的是什么

限售令目的到底是什么呢?這是很多人關(guān)注的問(wèn)題。關(guān)于限售令目的這個(gè)重要的問(wèn)題，房地產(chǎn)的分析師表示，最近，相關(guān)的部門(mén)也提出了對(duì)十大類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的具體的防控要求。有關(guān)專家認(rèn)為，“限售”政策是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要實(shí)施手段。限售令目的也是非常重要的。像限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行的時(shí)間相對(duì)比較短，一般是1-2年左右，限售的時(shí)候一般是2-3年左右。限售令目的還要注意這些問(wèn)題。目前，各個(gè)熱點(diǎn)城市既要全面地下調(diào)房地產(chǎn)的杠桿率，還要防止風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。限售令目的還需要注意，在降低杠桿的同時(shí)，還需要讓金融的風(fēng)險(xiǎn)不致造成系統(tǒng)性的危機(jī)，這也是考驗(yàn)決策者能力和智慧的重要問(wèn)題。目前，很多熱點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)商都面對(duì)拿地兩難的選擇，因此，只好通過(guò)“斗地主”的形式來(lái)解決相關(guān)的問(wèn)題。限售令目的也就是要各開(kāi)發(fā)商大家商量好相關(guān)的對(duì)策，不管是誰(shuí)可以拿到地，都一定要拿得比之前的地價(jià)高才可以。限售令目的還有這樣的規(guī)定，只要把后面的地價(jià)“抬高”以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們就可以安全穩(wěn)定了。

三、售令頒布以后要注意什么

限售令目的是很多人關(guān)注的問(wèn)題。限售令頒布以后要注意什么問(wèn)題呢?很多熱點(diǎn)的一線城市拿地的話，不僅要面對(duì)高地價(jià)的問(wèn)題。還要面對(duì)由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)趨于白熱化的情況，這時(shí)候，有錢(qián)也未必可以得到好的地塊了。限售令目的是什么呢?過(guò)去幾年的熱點(diǎn)城市的地價(jià)還有房?jī)r(jià)上漲的速度非常快，各大銀行開(kāi)始很開(kāi)心，后來(lái)又覺(jué)得非常憂慮了。限售令目的與銀行也有很大的關(guān)系。一般情況下，四大銀行的房地產(chǎn)貸款總額占總貸款額的比例都保持在40%左右。但是，銀行的不良貸款率上升速度過(guò)快，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還有個(gè)人的貸款業(yè)績(jī)都有所忌憚。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行的實(shí)際不良貸款率已經(jīng)達(dá)到了5-6%，這也非常接近系統(tǒng)性危機(jī)爆發(fā)的界限7.5%的標(biāo)準(zhǔn)了。

限售令目的還需要注意這些，房地產(chǎn)的虛假繁榮期已經(jīng)過(guò)去了，需求量也急劇減少。各個(gè)熱點(diǎn)城市推出“限售令”以后，那么大量的房源的投機(jī)者將房源拋向市場(chǎng)，這些城市的房?jī)r(jià)就會(huì)直線下滑，有可能會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的金融危機(jī)。限售令目的還與國(guó)家的政策有關(guān)，各大城市的銷(xiāo)售面積波峰很早就開(kāi)始出現(xiàn)了，這個(gè)階段的成交量的高峰基本上已經(jīng)過(guò)去了，銷(xiāo)售面積的波谷也開(kāi)始出現(xiàn)了，大多數(shù)城市在將迎來(lái)都會(huì)迎來(lái)成交量的波谷區(qū)域。因此，現(xiàn)在的各個(gè)城市都推出了“限售”的政策，時(shí)間上也有一定的限制。各大熱點(diǎn)的城市政府在推出限購(gòu)、限貸令以后，又加上了限售的政策。地方政府的意圖是非常明顯的，降杠桿的同時(shí)，還要防止投機(jī)者大量拋售房源，給國(guó)家的金融體系帶來(lái)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

主要體現(xiàn)在，首套房和費(fèi)非套房的借貸比例、首付比例上，有些地區(qū)愛(ài)明令禁止不能購(gòu)買(mǎi)第三套房屋，限購(gòu)的目的，是為了緩解房屋的售價(jià)增長(zhǎng)速度，此外還有壓制人們的購(gòu)房熱情，使更多的人能購(gòu)買(mǎi)房屋，避免土地空置。

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