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新農村安置房可以買賣嗎?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 202人看過

隨著國家經濟的不斷發展和對農村事業的不斷重視,很多地方出現了新農村,而新農村政策也是國家對于三農問題不斷重視的一個重要體現,而這些新農村,我是原來的村莊進行拆遷合并之后而組建的新村莊,這樣不僅美化了整個農村的環境而且促進了農村的經濟發展,那么很多人就要問了新農村安置房作為安置農民的手段,可以買賣嗎?下面就讓我們一起了解一下吧

農村的拆遷安置房從嚴格的意義上講,是安置拆遷人的,若其取得完整的財產所有權,可以出售。若沒有取得完整的財產所有權,則出售就不行的。

交易風險

第一,房價上漲容易誘使賣方違約。

按照《房屋管理辦法》的規定,賣房者要在取得房產證之日起五年后才能夠將房屋過戶給買房者。在這漫長的五年時間里,房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時,賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在最終過戶之前,可能已經被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況:誰最終取得了拆遷安置房的所有權證,誰就是房屋的所有權人,至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為,買賣合同已經簽了、房款已經付了、房子也已經裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子里趕出去不成?可事實上,完成過戶手續的買方將依法取得房屋的所有權,并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二,買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益

在城市擴展的過程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時,拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格,而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發生爭議:賣方認為,房子還沒有過戶,則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為,房款已經全部結清,自己已經入住,則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講,拆遷補償款應當仍然屬于賣方:一方面,拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產生的前提;而孳息的產生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規則。另一方面,拆遷補償款是賣方基于法律的規定而取得的,并非沒有合法的依據,因而不屬于不當得利。因此,賣方在已經收取了購房款之后,仍然有權利獲得拆遷補償款。

第三,易受不確定因素影響。

交易時間過長,則許多不可預見的因素都將誘發糾紛。在一起案件當中,在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對于該買賣合同產生爭議,認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉,繼而卷入到賣房人的家務當中。最終,買房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人,有的已經赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達,就很難預測了,而訴訟也將因此被拖延下去,買方也就無法取得房屋的產權證。除此之外,國家稅收、信貸等宏觀調控政策的變化,也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時,不能僅僅看到其相對低廉的價格,更應當看到其特殊的風險。筆者認為,購買拆遷安置房并非明智之舉,因為要順利完成交易所消耗的時間過長,其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價,而其可能損失的卻是整個房屋。

在了解了國家的相關政策和相關法律之后,我們可以知道新農村安置房作為國家或者政府安置農民房子,如果農民沒有取得這個安置房的所有所有權,就不可能進行出售,而新農村安置房的買賣也存在著一定的危險性和風險性,由于買家不知道賣家對于新農村安置房的所有權情況,很可能在賣房之后才發現購房過程中的一些問題。


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