一、根據(jù)買賣不破租賃分期房租是合法的嗎?

根據(jù)買賣不破租賃的規(guī)定可以分期支付房租，承租人向出租人繳納定金或抵押金費(fèi)用，出租人并未移交于買受人，買受人與承租人因租賃合同期滿或者雙方協(xié)商解除或者終止租賃合同，已支付的定金或抵押金向誰(shuí)主張?

根據(jù)債的相對(duì)性，該筆費(fèi)用理應(yīng)向出租人主張。而且，定金或抵押金的簽收人理應(yīng)是出租人，考慮到證據(jù)的直接針對(duì)性，也應(yīng)是出租人承擔(dān)還款義務(wù)。房屋產(chǎn)權(quán)雖轉(zhuǎn)移，但并非意味著租金轉(zhuǎn)交，若主張買受人承擔(dān)返還義務(wù)，證據(jù)不足。

二、買賣不破租賃的例外有哪些?

根據(jù)法律的規(guī)定，在下列情況下對(duì)買賣不破租賃原因有所限制：

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說(shuō)，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。

4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。

租賃關(guān)系在確定之前，若是雙方協(xié)商可以分期支付租金的，此時(shí)也可以簽署租賃合同，此后承租人使用租賃物的權(quán)利也會(huì)受到買賣不破租賃規(guī)定規(guī)定保護(hù)。對(duì)于那些已經(jīng)簽署了租賃合同，但是卻不能依法繳納租金的，此時(shí)就只能與對(duì)方協(xié)商。

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些

買賣不破租賃的條件是什么？