一、承租人交完租金買賣不破租賃如何保障權(quán)益?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時,買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者,不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約,如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期,則該租賃權(quán)有對抗效力,買賣不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后,由出租人讓與第三人時,受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中,出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時,對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人,亦發(fā)生效力”。即依日本民法,租賃經(jīng)登記后,有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定,該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后,縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人,其租賃契約,對于受讓人,仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是,這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為,“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的,而承租他人之不動產(chǎn),各國立法為謀求社會生活之安定及增進(jìn),均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿(mào)然作出判斷。
二、適用瑕疵
1、是否僅僅適用于買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
2、是否適用于“動產(chǎn)”。
“租賃”,依合同法第212條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制,就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn),從字面看無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個概念運(yùn)用到229條的時候,不禁會發(fā)現(xiàn),如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應(yīng)限定于不動產(chǎn),如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競合。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定,抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。
如果出租人提前解除了租賃合同后需要支付一定的賠償費用,如果剩余的租期超過了三個月則需要支付三個月租金;如果剩余的租期不超過三個月則需要按照剩余租金來計算,如果承租人在租賃期間做出了違反租賃合同的行為后,出租人也是可以強(qiáng)制解除租賃合同并不支付任何的違約金。
買賣不破租賃四種例外有哪些
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
買賣不破租賃的條件是什么?
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