一、承租人交完租金買賣不破租賃如何保障權益?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時,買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者,不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約,如果契約已經公證或者該契約有確定日期,則該租賃權有對抗效力,買賣不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規定:“出租的土地在交付轉承租人后,由出租人讓與第三人時,受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中,出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃已將其登記時,對于以后就其不動產取得物權的人,亦發生效力”。即依日本民法,租賃經登記后,有對抗力。我國臺灣地區的民法典對此也做出了規定,該法典第425條規定:“出租人于租賃物交付后,縱將其所有權認與第三人,其租賃契約,對于受讓人,仍繼續存在。” 值得注意的是,這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為,“以居住營業或農耕為目的,而承租他人之不動產,各國立法為謀求社會生活之安定及增進,均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣適用于動產租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿然作出判斷。
二、適用瑕疵
1、是否僅僅適用于買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
2、是否適用于“動產”。
“租賃”,依合同法第212條規定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設定限制,就是可包括不動產也可以是動產,從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候,不禁會發現,如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條,將不利于財產的流通,有悖于現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定于不動產,如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權競合。
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優于租賃權,租賃關系因抵押權的實現而解除。
如果出租人提前解除了租賃合同后需要支付一定的賠償費用,如果剩余的租期超過了三個月則需要支付三個月租金;如果剩余的租期不超過三個月則需要按照剩余租金來計算,如果承租人在租賃期間做出了違反租賃合同的行為后,出租人也是可以強制解除租賃合同并不支付任何的違約金。
買賣不破租賃四種例外有哪些
買賣不破租賃的法律規定有哪些
買賣不破租賃的條件是什么?
該內容對我有幫助 贊一個
公司被注銷了怎么恢復
2021-01-28借款合同與抵押合同誰是主合同
2021-01-31撤銷行政許可需要聽證嗎
2020-12-08老年人有繼續受教育的權利嗎
2020-12-13未按時支付定金可以解除合同嗎
2020-12-26交通事故傷殘評定有幾級
2021-01-16受害人因交通事故致殘的是否有被扶養人生活費?如何計算呢?
2021-01-18孩子撫養權歸誰
2021-01-08反訴是否需要舉證期限
2021-02-13競業限制對在校學生有效嗎
2021-02-23勞務合同要注意些什么
2021-02-20試用期內降薪調崗合法嗎
2021-02-05法院可以強制執行人壽保險保費嗎
2021-01-02物保法律如何規定的呢
2020-12-11本案保險合同中的免責條款是否有效
2021-02-22農房保險理賠多久過期
2021-02-28繳費期對保單利益有影響嗎
2021-02-18保險原則有哪些
2020-11-29被保險人是什么,有什么權利義務
2020-12-06如何防范保險理賠糾紛
2020-11-20