一、買賣不破租賃的法律效果是什么?
買賣不破租賃的法律效果是突破了嚴格的合同相對性原則,確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用,勢必產(chǎn)生一定的法律效果,這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變,受讓人也能取得出租人的地位,對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進行概括承受,而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止,但發(fā)生合同主體的變更,即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。
1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力
通俗地講,“買賣不破租賃”,是指房屋有租賃約定的情況下,租賃期限內(nèi),買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系,新房主無法行使房屋的使用權(quán),此時,租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時,新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。在實踐中,“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義:第一,承租人基于租賃權(quán)對于第三人主張排除妨害請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。第二,承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有人,承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定,租賃物新的所有權(quán)人也一并遵循。
2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系
受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人,根據(jù)我國合同法規(guī)定,受讓人必須承受原所有人的出租人地位,承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同,與承租人產(chǎn)生法定繼承性的租賃關(guān)系。一般而言,受讓人在受讓租賃物時即享受以下權(quán)利:①租金請求權(quán)。此租金請求權(quán)以受讓人受讓時租賃關(guān)系繼續(xù)存在,承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關(guān)系結(jié)束后,承租人要將租賃物返還給出租人。
受讓人受讓租賃物,即負擔(dān)以下義務(wù):
①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中,出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益,且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件,而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位,在租賃關(guān)系存續(xù)中,若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時,受讓人便負有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。
②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中,租賃物遭到毀損,為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài),在維修有必要和可能情況下,受讓人應(yīng)當(dāng)予以維修。
③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由,為保持承租人的使用收益,在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時,受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。
④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同,以承租人使用收益為目的,使出租方負瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實現(xiàn),也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個表現(xiàn)。
⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強行承受出租人的地位,受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同,例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長短,依原約定,受讓人無單方面變更的權(quán)利。
二、承租人的權(quán)利義務(wù):
①使用收益的權(quán)利。承租人訂立租約的目的在于對租賃物使用收益,因租賃物交付、移轉(zhuǎn)占有而使此權(quán)利成為現(xiàn)實,承租人可就租賃物直接行使使用收益權(quán)。由于此權(quán)利的行使以占有為必要,因而占有權(quán)也成為承租人所必享有的一項權(quán)利。
②請求除去妨害的權(quán)利。受讓人為積極促使承租人使用收益,有妨害除去的義務(wù)。
③費用償還請求權(quán)。因出租人負有使承租人對租賃物為使用收益的積極義務(wù),所以承租人為恢復(fù)此狀態(tài)所支付的費用應(yīng)當(dāng)由出租人償還,例如關(guān)于修繕的費用,此點已達共識。
合同當(dāng)中約定的內(nèi)容是必須由合同簽訂的雙方或者是多方履行的,對于其他人是不能夠有相關(guān)的限制的,但是也有一些特殊情況下是存在,比如說買賣不破租賃規(guī)則,一旦適用的話將會對新的房東產(chǎn)生繼續(xù)承受租賃的限制。
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租
如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃
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