一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃可以漲房租嗎?

在民法中，有一項(xiàng)重要的原則是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。也就是說(shuō)在租賃期限內(nèi)，原房主將租的房子出售后，新房主理應(yīng)繼承遵守承租人與原房主之間的租賃合同的相關(guān)約定，不能單方提高租金。一旦新房東擅自漲房租，租戶與房東如果協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決，若無(wú)約定，可直接起訴。

若當(dāng)事人在糾紛發(fā)生后沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，或者在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的，或者根本沒(méi)有約定的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù)，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

二、哪些情況不能適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃?

以下這些情況，是不該原則限制的：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)導(dǎo)致租賃物權(quán)利主體變更時(shí)，通常也被認(rèn)為不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。

所以，承租人與房東應(yīng)提前協(xié)商好一旦房屋出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)應(yīng)如何處理租賃關(guān)系，并在合同中約定清楚雙方的責(zé)任和義務(wù)、違約賠償?shù)?購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，也應(yīng)該了解清楚房屋目前的租賃情況等信息，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

綜上所述，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定，新房東在買(mǎi)到房子過(guò)戶完成后，應(yīng)該繼續(xù)保證租客的承租權(quán)，不得擅自解除合同，也不得隨意漲房租。沒(méi)有和租客協(xié)商就漲房租的，租客可以不予履行合同，可以要求房東支付違約金，仲裁不能解決矛盾的，可以起訴解決。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的條件是什么？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍有哪些

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些