一、買賣不破租賃的前提是什么?
1、動產(chǎn)租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為,動產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則,其理由如下:第一,動產(chǎn)的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二,對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用,不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。第三,租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權(quán)物權(quán)化。
2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于:雖然對于承租人享有的承租權(quán),古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢,但是,法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力,從而達(dá)到對租賃人權(quán)利保護(hù)的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)
3、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存,禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施,體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán),不動產(chǎn)被查封后,其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán)。因此,被查封的財產(chǎn),債務(wù)人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出,執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說,查封的目的就是為了實現(xiàn)債權(quán),承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。
4、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用
破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn),必然要進(jìn)行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn),其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于:
(1)若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款,而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán),甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實現(xiàn)或全額清償,這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產(chǎn)案件中,特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中,將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系,不利于自己的開發(fā)利用,由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。
一般來說,買賣不破租賃原則雖然適用于房屋土地之內(nèi),但是由于我國對于土地的特殊關(guān)系,一般是指土地使用權(quán)。其次,買賣不破租賃原則如果房屋已經(jīng)進(jìn)行抵押,而在簽署租賃合同的時候,承租方未被告知。在進(jìn)行查封或者是收回的時候,承租方可以要求出租方對其進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)損失賠償。
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃
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