一、買賣不破租賃只適用哪些范圍?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中,當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此,結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當不適用于動產(chǎn)租賃。動產(chǎn)租賃不應(yīng)當適用該原則,其理由如下:
第一,動產(chǎn)的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護。
第二,對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用,不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。
第三,租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來,即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。
第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產(chǎn)實行租賃權(quán)物權(quán)化。
二、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用
破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn),必然要進行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn),其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于:
(1)若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款,而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán),甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實現(xiàn)或全額清償,這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產(chǎn)案件中,特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中,將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系,不利于自己的開發(fā)利用,由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。
買賣不破租賃原則的適用情況應(yīng)當結(jié)合實際來進行認定,一般應(yīng)當結(jié)合租賃物的具體屬性來認定,對于不動產(chǎn)是可以適用買賣不破租賃原則的,但如果出現(xiàn)抵押產(chǎn)權(quán)或者破產(chǎn)財產(chǎn)等情況的,由于已經(jīng)進行了法律適用,所以還是不可以適用于買賣不破租賃的。
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