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寧波
雙方如何約定買賣不破租賃？
一、雙方如何約定買賣不破租賃?
買賣不破租賃是可以約定的，但前提是雙方都是在知情的情況下，就算合同內(nèi)容里面沒有約定此條款，我國法律也是有所規(guī)定，在房子所有人出售此房的時候，租賃合同也不會有任何影響。原房東與租客在租賃合同中可以約定：在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動，租賃合同將于產(chǎn)權(quán)變更之日之后繼續(xù)生效。那么房屋通過買賣產(chǎn)權(quán)完成變更后，原房東和租客的租賃關(guān)系結(jié)束，此時新房東和租客建立租賃關(guān)系。
如果租客存在不按時交納租金，或者擅自轉(zhuǎn)租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續(xù)履行，那么新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權(quán)的話)或者法律規(guī)定行使解除權(quán)，要求解除租賃關(guān)系，讓租客騰出房屋。
二、法院查封的財產(chǎn)能否用于買賣不破租賃?
在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。
綜上所述，雙方簽訂房屋租賃合同，可以對買賣不破租賃做出約定，也可以對買賣不破租賃做出對抗性約定。在租賃合同里面，租客可以要求房東寫清以后發(fā)生房屋買賣的事情，其租賃權(quán)也不受影響，其可以一直租賃房屋到合同期限終止。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？
如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃
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