一、開發商需支付懲罰性賠償金嗎？

看實際的情況；

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是《解釋》規定中的亮點。根據《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規定，購房人退房并要求雙倍賠償必須符合以下三個條件。

第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房。《解釋》第一條做了明確規定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人主觀惡意;三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系;四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，只能依據合同約定和有關法律規定要求出賣人承擔相應的違約責任。

第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。

二、開發商違反認購書有何責任

購房認購書為預約合同，約定的內容是雙方當事人在未來某個時候簽訂商品房買賣合同的義務。房產商違反認購書的約定沒有與購房者簽訂房地產買賣合同應該是屬于一種違約責任，合同法第一百零七條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡谝话僖皇龡l“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！标P于購房認購書的法律效力，有觀點認為根據合同法和城市房地產管理法，未取得預售許可證所訂立的合同屬于違反法律的強制性規定，應無法律效力。且最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規定出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人訂立商品房預售合同，應認定無效。雖然法律規定未取得預售許可證的房屋不能預售，但由于簽訂預約合同是先于預售的一個階段，仍應按照合同法對合同效力判斷的一般規定，至于取得預售許可只是房產商履行預約合同的條件之一，并不影響合同的有效性。

綜合上面所說的，懲罰性賠償不是適用于每一種情形的，在處理的時候必須要符合法律規定的條件，懲罰性賠償一般是在違約金之外的一筆補償，所以，在開發商違約了之后就一定要積極的收集相關的證據，爭取自己可以得到相應的賠償。

法律上懲罰性賠償是什么

民法總則懲罰性賠償是什么？

懲罰性賠償制度適用的范圍、例外有哪些？