一、退房需要注意哪些問題
1、購房者違約,開發商可以選擇是否要行使合同解除權。《上海市商品房預售合同》第七條所規定的合同解除權的行使主體是開發商,而不是違約的購房者。因此,購房者違約后,開發商可以根據實際情況進行選擇,開發商可以要求購房者退房,追究他們的違約金;當然也可以要求購房者繼續履行合同。
2、無法貸款或貸款不足并不是“不可抗力”。法律意義上的不可抗力是指不能預見也無法預見、不能克服也無法克服的客觀情況,主要是指自然災害、戰爭等。而貸款問題顯然不是這樣,它有著復雜的主觀因素,比如購房者故意不提供銀行要求的收入證明的材料,當然就無法貸款了。而且,目前大部分的預售合同都有如果貸款不足,應在一定時間內以現金的形式補足的約定,這更加說明了貸款問題并不能成為一種“不可抗力”。
3、期房進行了預告登記就是一種“準物權”。根據上海目前的房地產登記條例,預售合同簽訂后,雙方應當到房地產交易中心辦理預告登記手續。這時,購房者就擁有了這套房地產的“準物權”,某種意義上說,這套房子已經不是開發商的了。因此,任何一方要退房,都要雙方前往交易中心辦理“撤銷登記”,并不是想退就退這么簡單的。
二、退房的情形有哪些
1、主動違約型。很多購房者提出退房,主要是根據《上海市商品房預售合同》第七條的規定。該條規定,購房者應當按合同約定及時付款,若逾期付款應承擔違約金,逾期超過一定期限的,開發商有權解除合同,要求違約者承擔一定比例的違約金。于是,這些購房者主動違約,遲延或者拒絕付款,造成違約事實。如此推理:既然他們違約了,開發商就應該扣除約定比例的違約金后,允許他們退房。而時下預售合同通常約定的違約金比例為1%—3%,這相對于房價下跌的比例對購房者來說是可以接受的。
2、“不可抗力”型。有一些購房者提出退房,引用了“不可抗力”這個法律概念。其理由是國家宏觀調控,銀行貸款政策與他們購房時發生了變化,他們因為購買了多套房屋而無法獲得這些房屋的貸款,因此無法履約。而銀行政策的變化,非他們主觀能夠控制,屬于“不可抗力”,因此他們沒有錯,開發商應該退房。以此類推,他們提出的“不可抗力”還有契稅變化、家庭經濟困難等等。
3、“無需理由”型。這類退房者認為,因為他們購買的是期房,只要房子還沒造好,就不能辦理產權過戶手續,而沒有辦出他們的小產證前,房子就是開發商的。因此,只要他們愿意承擔違約責任,開發商就應當同意退房,根本無需任何理由。
一般說退房都是購房者提出要求,而退房的理由,可以是法定的情形,也可以是當事人協商約定的情形。而在退房之后,是否需要承擔違約責任,這要取決與退房的理由是什么。因為開發商原因導致無法順利過戶或者商品房質量存在嚴重問題,影響正常居住使用,那此時購房者要求退房,并不需要承擔違約責任。
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