(一)協(xié)議解除
合同雙方當(dāng)事人可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定,當(dāng)一定的情形出現(xiàn)時(shí),房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除。只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定,不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形,那么,在約定的條件具備時(shí),合同解除。
(二)法定解除
法定解除的情況很多,主要有以下情形:
1、開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋真實(shí)情況構(gòu)成欺詐的
開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的,或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的,或故意隱瞞所售房屋已出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。并有權(quán)利要求賠償損失。
2、開(kāi)發(fā)商將已售房屋私自抵押
根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定,商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,開(kāi)發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購(gòu)房人購(gòu)房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買(mǎi)房人有權(quán)退房并解除合同,并要求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
3、一房二賣(mài)或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條第3項(xiàng)之規(guī)定,出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同;
4、房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差比絕對(duì)值超出3%的
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水等存在嚴(yán)重影響正常居住的;賣(mài)方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符,合同沒(méi)有約定處理方式或約定的處理方式不明確的,若面積誤差比絕對(duì)值超出3%的,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同,請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利息,并要求賠償損失。
5、開(kāi)發(fā)商遲延履行主要義務(wù),無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證
開(kāi)發(fā)商在交房期滿后,經(jīng)購(gòu)房人催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同;商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日)屆滿后超過(guò)一年,導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同。
6、擔(dān)保貸款合同不能訂立
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條之規(guī)定:“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定,買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
7、開(kāi)發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實(shí),構(gòu)成根本違約,致使購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)期望的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。
8、不可抗力
根據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定,因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房合同目的的,當(dāng)事人有權(quán)解除合同。
9、不屬于不可抗力的事由,但是出現(xiàn)在在簽訂額合同時(shí)無(wú)法預(yù)料的情形,繼續(xù)履行合同無(wú)必要,或者也無(wú)法履行的情形。
在解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候,具體可以分為兩類,一種是當(dāng)事人之間協(xié)商解除合同,一種是存在一些法定或者約定的情形從而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除。解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后,還會(huì)涉及到后續(xù)相關(guān)事宜的處理,比如說(shuō)因?yàn)橐环疆?dāng)事人違約,從而導(dǎo)致解除的,則守約一方可以追究其違約責(zé)任。解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同給另一方造成了經(jīng)濟(jì)損失的,則可以主張損害賠償。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的行使期限是多久?
商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案后能否解除
如何解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同
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代基輝律師,云南滇晉律師事務(wù)所醫(yī)療大健康事務(wù)部專職律師,云南滇晉律師事務(wù)所人身?yè)p害法律服務(wù)中心主要成員,畢業(yè)于昆明醫(yī)科大學(xué)法學(xué)法學(xué)專業(yè),授予法學(xué)學(xué)士學(xué)位,具有法學(xué)與醫(yī)學(xué)雙學(xué)科背景。 2018年通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一法律職業(yè)資格證考試(A證)
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