一、二手房合同中一房多賣如何避免出現(xiàn)?

1、買房前，查詢房產(chǎn)的所有人

選好了房子之后，與賣方進(jìn)行交易的時(shí)候，要確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家是同一個(gè)人，一套房子不可能同時(shí)歸屬到很多人名下，除非是公有產(chǎn)權(quán)人，其他沒有例外。交易時(shí)，和賣家一同去房管部門進(jìn)行查詢產(chǎn)權(quán)的歸屬。如果你要求查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況，賣家卻以各種方式推脫，那么你就要小心了。

2、先進(jìn)行預(yù)告登記

根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

這條規(guī)定是告訴人們，當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。

只不過需要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個(gè)月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。

3、購房時(shí)，要及時(shí)網(wǎng)簽

網(wǎng)簽是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以通過網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。

網(wǎng)簽可以使交易過程中的資金將會(huì)更加安全，同時(shí)，買房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。只要簽訂了網(wǎng)簽之后，便隨時(shí)可以網(wǎng)上實(shí)時(shí)查詢，得知房子的信息。

4、視情況約定(高額)違約金

“一房多賣”問題的產(chǎn)生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個(gè)更高的價(jià)格或者本來就預(yù)謀要把一個(gè)房屋賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時(shí)，約定一個(gè)比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。

按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款30%的違約金。”當(dāng)然，買賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價(jià)款30%以內(nèi)進(jìn)行協(xié)商。

5、通過中介公司進(jìn)行交易

在和賣家交易時(shí)，如果實(shí)在不放心，可以去尋找當(dāng)?shù)刂闹薪檫M(jìn)行房屋交易。在交易的過程中，讓中介寫清楚“如果出現(xiàn)了房屋糾紛，一房多賣的情況，賣家要負(fù)全部責(zé)任”。雖然中介會(huì)收取一定的費(fèi)用，但是這樣保障會(huì)更強(qiáng)，通過中介協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款。

二、二手房合同中一房多賣糾紛如何解決?

1、前后合同均未履行或均已履行時(shí)，出賣人可以自由選擇。因?yàn)樯唐贩课崔k理過戶登記手續(xù)之前，各買受人享有平等債權(quán)。債權(quán)平等不僅體現(xiàn)在出賣人與各買受人之間，也體現(xiàn)在各買受人之間，任一買受人都不享有優(yōu)先于其他買受人的權(quán)利，均可請(qǐng)求出賣人履行合同，但不能直接支配標(biāo)的物。出賣人向前后買受人均已履行合同，比如向一買受人交付房屋，向另一買受人交付鑰匙時(shí)，應(yīng)當(dāng)由出賣人選擇向何買受人履行過戶登記手續(xù)。

2、如果后買受人與出賣人并無惡意串通前提下，后買受人是善意的并且房屋已過戶給后買受人，導(dǎo)致先買受人無法獲得房屋，這時(shí)，先買受人只能依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條來主張權(quán)利。該條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(1)二手房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)二手房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

3、如果后買受人與出賣人惡意串通且將房屋過戶給后買受人，而后買受人又出賣過戶給其他善意第三人的，根據(jù)物權(quán)公示主義，先買受人不能在依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定主張合同無效。

該條規(guī)定：這時(shí)，先買受人已無法取得房屋，只能依據(jù)第八條行使相應(yīng)權(quán)利救濟(jì)。該條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”

買受人只能根據(jù)第八條來行使相應(yīng)權(quán)利救濟(jì)，如果買受人在維權(quán)過程中遇到其他問題，購房者應(yīng)該及時(shí)向房產(chǎn)糾紛專業(yè)律師咨詢。

房屋買賣需要謹(jǐn)慎，購房過程中最好有兩個(gè)人一起參與交易，確認(rèn)對(duì)方房源的合法性的同時(shí)，并確認(rèn)交易渠道是否合法。購買房屋若出現(xiàn)有爭(zhēng)議的，應(yīng)該冷靜下來進(jìn)行溝通協(xié)商，不能協(xié)商的按照法律程序提出訴訟，通過合理的自我維護(hù)手段來處理問題。

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