一、新買(mǎi)的房子多久才能出售

從法律的角度上來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了房子，無(wú)論何時(shí)都可轉(zhuǎn)售，由于受手續(xù)、稅費(fèi)等影響，其中的代價(jià)和難易程度差距甚遠(yuǎn)。

1、房產(chǎn)局備案之后，房產(chǎn)局備案后轉(zhuǎn)手，手續(xù)麻煩，這時(shí)交易，不光需交稅才能過(guò)戶(hù)，如不滿(mǎn)5年過(guò)戶(hù)，會(huì)增加懲罰性稅收，使稅費(fèi)翻一倍，如房貸已批，還得將貸款還清才可辦手續(xù)，想想都怕。

2、賣(mài)房號(hào)，賣(mài)房號(hào)最容易。有些人房子沒(méi)買(mǎi)成，就急于轉(zhuǎn)手。這時(shí)他們可賣(mài)房號(hào)，對(duì)熱門(mén)樓盤(pán)而言，一個(gè)房?jī)r(jià)就可賺來(lái)數(shù)十萬(wàn)的差價(jià)，且無(wú)需辦理繁雜的手續(xù)，這錢(qián)來(lái)得真是太容易了。

3、簽完合同就轉(zhuǎn)手，一般人不會(huì)在剛簽完合同就轉(zhuǎn)手，除非有這幾種原因：剛買(mǎi)就后悔了;有人愿高價(jià)買(mǎi)房;資金緊張，錢(qián)不夠。這時(shí)轉(zhuǎn)手非常容易，你只需說(shuō)服房產(chǎn)商，將合同改名即可。

4、房產(chǎn)證到手之后，房產(chǎn)證到手后轉(zhuǎn)手，周期有點(diǎn)長(zhǎng)，可等待交房2年或5年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

二、未經(jīng)其他共有權(quán)人同意，擅自出售房屋的合同有效

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條 規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”

根據(jù)以上規(guī)定，小編認(rèn)為，出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋即便沒(méi)有處分權(quán)，并不影響作為原因行為的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。然而，買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，卻不能依據(jù)一份合同就確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，因?yàn)閷?duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)而言，必須經(jīng)依法登記，才發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更效力。如果房屋共有權(quán)人不同意出售而不配合變更登記，那么房屋的所有權(quán)就不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，買(mǎi)房人是無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的，但是可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

出售房源和買(mǎi)房是不一樣，因此要注意的內(nèi)容也不同，出售房子需要注意價(jià)格，合同簽訂，稅務(wù)以及房子的具體情況，還有一個(gè)比較重要的是明確雙方違約責(zé)任。沒(méi)有違約責(zé)任就沒(méi)有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶(hù)的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無(wú)法維護(hù)自身合法權(quán)益。

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