一、購買房產(chǎn)備案是什么意思
房屋在房管局備案的意思是:一手商品房的房產(chǎn)商,到房管局把原登記在他名下的預(yù)售商品房,改登記為已售商品房,并把買房者的資料也在房管局存檔,把這已售商品房改登記到買房者的名下。這就是房屋的房管局備案手續(xù)。
二、房子備案后還有什么事?
1、備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法,申請的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則,備案登記不具有準物權(quán)的效力,應(yīng)當認定其為行政管理的范圍。
2、我國物權(quán)法第二十條規(guī)定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效。
3、可見,物權(quán)法對不動產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記,一經(jīng)登記就具有了準物權(quán)效力。針對該條規(guī)定,從全國行政機關(guān)執(zhí)行的情況來看,只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記,直接進行預(yù)售登記(即預(yù)告登記),不少城市要先進行備案登記,再進行預(yù)售登記,有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。
4、在沒有辦理預(yù)告登記的地方如何保護購房者的合法權(quán)益呢?首先,應(yīng)正確認定備案登記的法律性質(zhì);其次,注重審查當事人的締約目的,綜合當事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀,然后根據(jù)公平合理等原則謹慎處理。
5、最后,各地房屋管理部門應(yīng)貫徹落實好我國物權(quán)法及關(guān)于不動產(chǎn)登記的登記管理制度,盡快開展預(yù)告(售)登記,對逾期不登記的予以處罰、警示等,以規(guī)范房地產(chǎn)市場的管理,減少類似糾紛的發(fā)生。
辦理房產(chǎn)備案具體包括包括開發(fā)商備案和購房合同備案。前者指開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證后向房產(chǎn)管理部門備案房屋出售價格,面向社會出售。后者是指購房者和開發(fā)商簽訂合同之后,在房屋管理部門登記備案,實現(xiàn)法律效力的一種方式。
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